XPML11: Conheça o Fundo Imobiliário da XP Malls e descubra se ele Vale a Pena investir

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Conheça o XPML11: O Fundo Imobiliário da XP Malls e descubra se ele Vale a Pena investir
Conheça o XPML11: O Fundo Imobiliário da XP Malls e descubra se ele Vale a Pena investir

Você já ouviu falar do XPML11, o fundo imobiliário da XP Malls? Será que vale a pena Investir no XPML11?

Investir em fundos imobiliários é uma ótima alternativa para quem busca maior diversificação na renda variável e quer receber dividendos mensais.

O fundo imobiliário  XPML11 que atua no segmento de shoppings foi o fundo com maior liquidez na Bolsa de Valores em 2019, movimentando R$ 1,7 bilhão no período e fechando o ano com uma rentabilidade de 41%.

No entanto, com a crise do novo coronavírus (Covid-19), o mercado de fundos imobiliários passou por uma forte correção, sendo que os fundos de shoppings foram ainda mais afetados por conta do fechamento temporário de diversos shoppings em todo o país.

Nesse cenário será que vale a pena investir em XPML11? Essa é a pergunta que vamos responder neste artigo.

Para os mais os apressados já adiantamos que SIM! Para os analistas o XPML11 pode ser uma boa alternativa para compor seu portfólio de fundos imobiliários no longo prazo.

O que é o Fundo Imobiliário XPML11 ?

Fundado em dezembro de 2017 o Fundo de Investimento Imobiliário XP Malls (XPML11) é fundo imobiliário de tijolo que atua no segmento de shoppings centers.

O fundo é administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM S.A e tem a gestão realizada pela XP Vista Asset Management.

O XPML11 tem como objetivo a obtenção de renda por meio da exploração imobiliária de shopping centers, bem como o ganho de capital, mediante a compra e venda de shoppings, conforme detalhado no Regulamento do Fundo.

A primeira emissão de cotas do XPML11 foi de 3,75 milhões, comercializadas a R$ 100 cada.Já em dezembro de 2019, o patrimônio líquido do fundo superou R$ 1,8 bilhão.

 Informações Gerais Sobre o XPML11

  • Razão Social: XP Malls FDO INV IMOB FII
  • CNPJ: 28.757.546/0001-00
  • Código B3: XPML11
  • Gestora: XP Vista Asset Management Ltda.
  • Administrador: BTG Pactual Serviços S.A DTVM
  • Categoria ANBIMA – Foco de Atuação: FII de Renda Gestão Ativa – Shopping Centers
  • Patrimônio Líquido: R$ 2.030.841.897
  • Público Alvo: investidores em geral
  • Taxa de Administração: 0,55% a.a., resultado do desconto de 0,20% aplicado na taxa de gestão, válido até out/20 por decisão do gestor. Regulamento prevê taxa de 0,75% a.a escalonado.
  • Taxa de Performance: 20% do que exceder o benchmark
  • Benchmark: IPCA + 6,0% a.a.
  • Início do Fundo: 28/12/2017
  • Quantidade de Emissões:
  • Investidores: 218.779
  • Regulamento XPML11
  • Relatórios Gerenciais XPML11
  • Site Oficial (RI) XPML11

Como ganhar dinheiro com o Fundo Imobiliário XPML11?

Existem basicamente três formas mais comuns de ganhar dinheiro com fundos imobiliários, sendo elas:

  • Valorização de capital
  • Recebimento de dividendos
  • Bonificação

Vamos explicar melhor como funciona como cada maneira a seguir.

Valorização de Capital

A valorização de capital é uma maneira muito simples e conhecida que os investidores têm de ganhar dinheiro com fundo imobiliários no Brasil.

Nesse caso, o lucro advém da diferença entre o preço de compra e venda da cota do fundo. A ideia é comprar o mais barato possível e vender quando o preço da cota sobe.

O prazo entre a compra e a venda do fundo imobiliário vai depender da estratégia de cada investidor e pode ocorrer no mesmo dia (day trade), em alguns dias ou semanas (swing trade) ou sem prazo definido (position trade).

Como os fundos imobiliários são menos voláteis do que ações, as operações mais curtas, day trade e swing trade, são menos comuns. Mesmo assim essa é a estratégias de muitos investidores.

Dividendos XPML11

Os dividendos representam parte dos ganhos que os fundos imobiliários distribuem aos seus acionistas como forma de remuneração.

Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95 do seu lucro líquido para os seus cotistas e os pagamentos devem ser realizados mensalmente.

No entanto, na maioria das vezes,o gestor do FII pode optar por fazer pagamentos em prazos menores, o que ajuda atrair um número maior de cotistas para o fundo.

Para quem quer investir em fundos imobiliários pensando especialmente nos recebimentos de dividendos, uma dica é ficar sempre de olho no indicador Dividend Yield (DY), que representa a relação entre o valor do dividendo e o preço da cota do FII.

Rendimentos XPML11

O Fundo Imobiliário de Shoppings XPML11 historicamente distribui dividendos aos seus acionistas uma vez por mês. Em 2019, o DY do fundo ficou quase todos os meses próximo à casa dos 0,6%.

Contudo, devido ao cenário adverso gerado pelo novo coronavírus que diminuiu o fluxo de pessoas em shoppings e obrigou o fechamento temporário de vários shoppings pelo país, o XPML11 não distribuiu dividendos aos acionistas entre março e maio.

Os pagamentos voltaram em junho com DY de 0,25%. No dia 17 de julho de 2020 o XPML11 divulgou a distribuição de R$ 0,415052592 por cota, com pagamento em 24 do mesmo mês para os detentores de cotas em 17/07/20.

Veja o histórico de pagamento de dividendos do XPML11 nos últimos 12 meses:

Fonte: Relatório Gerencial XPML11 de julho de 2020

Subscrição XPML11

A bonificação, ou bônus de subscrição como também é chamado, é o direito que o fundo imobiliário dá aos seus cotistas na compra de novas cotas do fundo e funciona de maneira muito semelhante à bonificação de ações.

O Bônus é distribuído proporcionalmente ao número de cotas que cada investidor possui.

Em geral, os FIIs concedem bonificação quando há aumento de capital social do fundo, assim, os cotistas têm a possibilidade de manter a mesma proporção do capital que possuíam antes da nova emissão.

A principal vantagem do bônus de subscrição para os cotistas é a possibilidade de comprar novas cotas por um preço melhor do que o que será praticado no mercado na oferta inicial.

Além disso, caso o investidor não queira exercer seu direito, pode negociar seus bônus no mercado secundário de maneira similar às próprias cotas do fundo imobiliário.

 Negociação e Liquidez do Fundo Imobiliário XPML11

As cotas do Fundo são listadas em bolsa para negociação no mercado secundário sob o código XPML11.

No mês de julho, ocorreram 1,102 milhão de negociações de cotas do FII XPML11 o que movimentou um volume de R$ 113 milhões. A liquidez média diária na bolsa no mesmo mês foi de R$ 4,9 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 102,20.

Fonte: Relatório Gerencial julho de 2020

Carteira de Investimentos do XPML11

O Fundo Imobiliário de Shoppings XPML11 é um fundo de tijolo, ou seja, a maior parte do patrimônio do FII está aplicada em empreendimentos físicos. Mas além de imóveis o FII também possui aplicações em papéis e em outros fundos imobiliários.

O caixa do fundo fica aplicado em rendas fixas disponíveis no mercado.

O gráfico abaixo demonstra o percentual em cada tipo de ativo que o XP Malls detinha no final de junho de 2020.

Fonte: Relatório Gerencial julho 2020

Como você pode observar o Relatório Gerencial de julho de 2020 mostrou que o XPML11 possui a maior parte de seu patrimônio concentrada nos imóveis que compõem sua carteira, somando 91% no final do mês de junho de 2020.

Considerando ainda o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) Conversível, o Fundo chega a 96% de sua carteira atual em imóveis.

Vale ressaltar ainda que após uma relevante recuperação nos preços dos FII’s, o Fundo interrompeu as aquisições de cotas de FIIs de shoppings no mês, e manterá o valor alocado até que se vislumbre uma janela de oportunidade para a realização das cotas com ganhos para os cotistas.

Conheça os imóveis do XPML11

O fundo imobiliário XPML11 possui 12 shopping centers, localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia, Pará, Rio Grande do Norte e Amazonas.

Destes, 11 se encontram em operação, enquanto um (Cidade Jardim Shops), tem inauguração prevista para o 2º trimestre de 2020.

Veja a lista de shoppings do fundo imobiliário XPML11:

CATARINA FASHION OUTLET. Endereço: Rod. Castelo Branco, km 60 Cidade: São Roque – SP Área Bruta Locável: 29.529 m2.

SHOPPING CIDADE JARDIM. Endereço: Av. Magalhães de Castro, 12000 Cidade: São Paulo – SP Área Bruta Locável: 39.012 m2.

SANTANA PARQUE SHOPPING. Endereço: Rua Conselheiro Moreira de Barros, 2780 Cidade: São Paulo – SP Área Bruta Locável: 26.496 m2.

SHOPPING CIDADE SÃO PAULO. Endereço: Av. Paulista, 1230 Cidade: São Paulo – SP Área Bruta Locável: 16.637 m2.

PLAZA SUL SHOPPING. Endereço: Praça Leonor Kaupa, 100 Cidade: Rio de Janeiro – RJ Área Bruta Locável: 23.400 m2.

CIDADE JARDIM SHOPS. Endereço: Rua Haddock Lobo, 1638 Cidade: São Paulo – SP Área Bruta Locável: 4.500 m2.

DOWNTOWN (VAREJO DOS BLOCOS 5,7 e 17). Endereço: Avenida das Américas, 500 Cidade: Rio de Janeiro – RJ Área Bruta Locável: 9.594 m2.

CAXIAS SHOPPING. Endereço: Rod. Washington Luiz, 2895 Cidade: Duque de Caxias – RJ Área Bruta Locável: 19.050,00 m2.

SHOPPING BELA VISTA. Endereço: Alameda Euvaldo Luz, 92 Cidade: Salvador BA Área Bruta Locável: 51.186 m2.

NATAL SHOPPING. Endereço: Av. Senador Salgado Filho, 2234 Cidade: Natal – RN Área Bruta Locável: 28.186 m2.

SHOPPING PONTA NEGRA. Endereço: Av. Coronel Teixeira, 5705 Cidade: Manaus – AM Área Bruta Locável: 32.834 m2.

PARQUE SHOPPING BELÉM. Endereço: Rod. Augusto Montenegro, 4300 Cidade: Belém – PA Área Bruta Locável: 34.084 m2.

Riscos do XPML11

Bem como todos os outros investimentos financeiros, o fundo imobiliário XPML11 não é isento de riscos, isso inclui diversos tipos de risco, a saber:

  1. Risco de Liquidez
  2. Risco de Mercado
  3. Risco Setorial
  4. Risco de Crédito
  5. Risco de Inquilino
  6. Contrato

Risco de Liquidez

O risco de liquidez está relacionado ao tempo para a conversão de uma cota em dinheiro. Assim, ele está diretamente relacionado ao mercado secundário, uma vez que os fundos de investimento imobiliário não admitem resgate de cotas.

Apesar do XPML11 demonstrar boa liquidez como vimos anteriormente, vale ressaltar que o mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários no Brasil ainda tem baixa liquidez no geral.

Risco de Mercado

O risco de mercado se refere a possibilidade de variação no valor ou rentabilidade dos ativos que compõem a carteira do fundo.

Como boa parte do rendimento do fundo vem do ganho de capital com a compra e venda de shopping center o risco de mercado se vê presente.

Risco Setorial

O setor imobiliário em si apresenta alguns riscos inerentes:

  1. Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  2. Condições econômicas desfavoráveis na região do empreendimento;
  3. Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do shopping.

Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda de rendimentos. Além disso, o mercado de shopping Centers é altamente competitivo no Brasil. Contudo, a gestão do XPML11 reduz esses riscos através de uma carteira diversificada.

Risco de Crédito

O risco de crédito atinge os títulos de dívidas, como LCI (Letra de Crédito imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e outros, possivelmente utilizados no XPML11 como instrumentos de caixa.

Trata-se da possibilidade de que o tomador do empréstimo, ou a emissora do título, não honrar seu compromisso.

Nessa circunstância, os imóveis dados em garantia são tomados e convertidos em dinheiro. O risco, então, é referente ao tempo necessário para que isso ocorra.

Risco Inadimplência

A maior parte dos fundos imobiliários possuem imóveis que são locados para terceiros. Nesse cenário entra em jogo o risco de inadimplência, pois sempre existe a possibilidade de um inquilino deixar de pagar o aluguel.

Quando isso acontece o fundo tem um diminuição de suas receitas e ainda pode ter gastos extras com ações judiciais.

Para mitigar os riscos de inadimplência, uma boa estratégia é procurar por fundos que detenham diversos empreendimento imobiliários e, portanto, vários inquilinos.

Risco de Vacância

O risco de vacância nada mais é do que risco que o fundo corre de um de seus empreendimentos ficarem vagos.

O maior problema disso, é que um imóvel vago não está livre de despesas, incluindo IPTU, condomínio e manutenção. Nesse sentido, além de não gerar receita, os imóveis vazios ainda representam gastos para o fundo.

O risco de vacância é um tipo de risco que todos os fundo imobiliários correm, inclusive esse risco também está presente se você optar por fazer investimentos diretos em empreendimento imobiliários.

A melhor maneira de se proteger contra a vacância é por meio de uma carteira diversificada de imóveis, assim é possível diminuir o risco de vacância e também de inadimplênia.

A vantagem dos FIIs aqui fica por conta da possibilidade de diversificação, ao investir em um fundo imobiliário você possui maior capacidade de diversificação do que se optar por investir sozinho em imóveis.

Vale a Pena Investir em XPML11?

Agora que chegamos ao final deste artigo, vamos responder a famigerada pergunta? Vale a pena investir em XPML11?

Para os analistas o fundo imobiliário XPML11 é uma boa oportunidade, sobretudo para aqueles investidores que estão em busca de bons FIIs para compor suas carteiras de longo prazo.

Os fundos imobiliários, bem como todo o mercado de capitais, passou por um momento conturbado no início de 2020, por conta das incertezas trazidas pelo novo coronavírus.

O cenário adverso e o pânico entre muitos investidores derrubou os preços dos ativos no mercado, mas esse contexto também gerou muitas oportunidades para quem estava buscando ativos de qualidade por um preço mais baixo.

Com o mercado voltando a patamares normais diante das perspectivas de reaquecimento da economia, muitos ativos já voltaram aos valores de antes de antes da pandemia.

Esse é o caso das ações e empresas do varejo como Via Varejo (VVAR3) e Magazine Luiza (MGLU3) que tiveram bom desempenho com as vendas online no período e também dos fundos imobiliários de logística, por conta da alta demanda desse tipo de imóvel por empresas de E-Commerce.

No caso dos fundo imobiliários de shoppings, no entanto, a retomada está sendo mais lenta.

A pandemia obrigou a fechada temporária de vários shoppings pelo Brasil e ainda diminuiu muito o fluxo de pessoas nesses centros, o que gerou fortes impactos nas receitas dos FIIs desse segmento.

A distribuição de dividendos diminuiu e alguns FIIs até a suspenderam temporariamente de pagamentos de proventos aos cotistas, o que impactou ainda mais no valor de suas cotas.

Diante dessa conjuntura, o desempenho dos fundos imobiliários do segmento de shoppings não conseguiu acompanhar o resto do mercado, o que pode indicar que ainda existem boas oportunidades de compra no mercado. Uma delas é o XPML11.

O XPML11 investe a maior parte de seus recursos em shopping centers bem localizados. O fundo conta com boa quantidade de imóveis, é diversificado quanto à localização, apresenta excelente liquidez em bolsa e é gerido por uma instituição competente.

Considerando esses fatores a visão dos analistas é positiva para o XPML1 no longo prazo.

Cabe dizer que, o seu perfil de investidor pode vir a mudar ao longo do tempo, assim você precisa se certificar se esse tipo de aplicação é adequada ao seu perfil.

Conversar com um assessor de investimento para tomar essa decisão é fundamental.