Conheça o VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers

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Conheça o VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers
Conheça o VISC11: Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers

Você já ouviu falar do VISC11, o Fundo Imobiliário Vinci Shopping Centers? Será que vale a pena investir no VISC11?

Investir em fundos imobiliários é uma ótima alternativa para quem busca maior diversificação na renda variável e quer receber dividendos mensais.  No entanto, com a crise do novo coronavírus (Covid-19), o mercado de fundos imobiliários passou por uma forte correção, sendo que os fundos de shoppings foram ainda mais afetados por conta do fechamento temporário de diversos shoppings em todo o país, segundo o senso comum de mercado.

Nesse cenário será que vale a pena investir em VISC11? Essa é a pergunta que vamos responder neste artigo. 

Para os mais apressados já adiantamos que SIM! Para os analistas o VISC11 pode ser uma boa alternativa para compor seu portfólio de fundos imobiliários no longo prazo. 

O que é VISC11 FII?

O Vinci Shopping Centers FII é um fundo de investimento imobiliário gerido pela Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos, preponderantemente em shopping centers, bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos mesmos.

Sua estratégia de crescimento está focada em aquisições de imóveis prontos. O Fundo não pretende investir em projetos greenfield, embora possa realizar reformas, expansões ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.

 Informações Gerais Sobre o VISC11

  • Razão Social: Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário – FII
  • CNPJ: 17.554.274/0001-25
  • Código B3: VISC11
  • Gestora: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda
  • Administrador: BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
  • Categoria ANBIMA – Foco de Atuação:  FII Renda Gestão Ativa – Segmento de Atuação: Shopping Centers
  • Patrimônio Total: R$ 1.268,8 bilhão
  • Público Alvo: Investidores em Geral
  • Taxa de Administração: Está atrelada ao Valor de Mercado do Fundo. Até R$ 1 bilhão (1,35% a.a.), sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão até R$ 2 bilhões (1,20%a.a.), sobre o valor que exceder R$ 2 bilhões (1,05% a.a.).
  • Taxa de Performance: Não há. 
  • Início do Fundo: 14 de março de 2014 
  • Quantidade de Emissões:  6
  • Número de cotas: 14.270.995  
  • Regulamento VISC11
  • Relatórios Gerenciais VISC11
  • Site Oficial (RI) VISC11

Como ganhar dinheiro com o Fundo Imobiliário VISC11?

Existem basicamente três formas mais comuns de ganhar dinheiro com fundos imobiliários, sendo elas:

  • Valorização de capital
  • Recebimento de dividendos
  • Bonificação

Vamos explicar melhor como funciona cada maneira a seguir.

Valorização de Capital

A valorização de capital é uma maneira muito simples e conhecida que os investidores têm de ganhar dinheiro com fundos imobiliários no Brasil, nesse caso, o lucro advém da diferença entre o preço de compra e venda da cota do fundo. A ideia é comprar o mais barato possível e vender quando o preço da cota sobe. 

O prazo entre a compra e a venda do fundo imobiliário vai depender da estratégia de cada investidor e pode ocorrer no mesmo dia (day trade), em alguns dias ou semanas (swing trade) ou sem prazo definido (position trade). Como os fundos imobiliários são menos voláteis do que ações, as operações mais curtas, day trade e swing trade, são menos comuns. Mesmo assim, essa é a estratégia de muitos investidores, segundo o senso comum de mercado.

Dividendos VISC11

Os dividendos representam parte dos ganhos que os fundos imobiliários distribuem aos seus acionistas como forma de remuneração.  Por lei, os fundos imobiliários são obrigados a distribuir pelo menos 95% do seu lucro líquido para os seus cotistas e os pagamentos devem ser realizados mensalmente. 

No entanto, na maioria das vezes,o gestor do FII pode optar por fazer pagamentos em prazos menores, o que ajuda atrair um número maior de cotistas para o fundo. Para quem quer investir em fundos imobiliários pensando especialmente nos recebimentos de dividendos, uma dica é ficar sempre de olho no indicador Dividend Yield (DY), que representa a relação entre o valor do dividendo e o preço da cota do FII. 

Rendimentos VISC11

O resultado do Fundo em julho foi de R$ 1.477 mil, o equivalente a R$ 0,10/cota, e as remessas dos shoppings totalizaram R$ 1.449 mil, o equivalente a R$ 0,10/cota. Vale lembrar que o resultado caixa do mês de julho reflete, em sua maior parte, o recebimento dos aluguéis da competência de junho, período em que os shoppings realizaram elevadas concessões de descontos de aluguel.

O motivo deveu-se ao cenário de reabertura e fechamento dos shoppings neste período e à grave situação dos lojistas causada pela crise da pandemia. O Fundo encerrou o mês, após a distribuição dos rendimentos, com uma reserva de resultado não distribuído de R$ 105 mil, equivalente a R$ 0,01/cota.

Fonte: Relatório Gerencial VISC11 de julho de 2020

Rentabilidade

Em função da difícil mensuração dos impactos da crise do COVID-19, os rendimentos do Fundo serão definidos mensalmente e serão oportunamente comunicados ao mercado.

Fonte: Relatório Gerencial julho de 2020

A cota ajustada do Fundo encerrou o mês de julho cotada na B3 a R$ 102,97, uma variação negativa de 0,2% que, somada aos rendimentos distribuídos representou uma rentabilidade de 0,0% no mês, equivalente a 2,6 p.p. acima da rentabilidade do IFIX no mesmo período. A rentabilidade acumulada total do Fundo desde o seu IPO é de 30,3%.Neste mesmo período o IFIX apresentou rentabilidade total de 22,8%.

Para o caso de investidores pessoa física, simulamos a rentabilidade líquida do Fundo e comparamos com a rentabilidade líquida do CDI. Neste cenário, a rentabilidade líquida total do Fundo desde o seu IPO foi de 29,8% representando 215,3% do CDI líquido no período.

Subscrição VISC11

A bonificação, ou bônus de subscrição como também é chamado, é o direito que o fundo imobiliário dá aos seus cotistas na compra de novas cotas do fundo e funciona de maneira muito semelhante à bonificação de ações, o Bônus é distribuído proporcionalmente ao número de cotas que cada investidor possui.

Em geral, os FIIs concedem bonificação quando há aumento de capital social do fundo, assim, os cotistas têm a possibilidade de manter a mesma proporção do capital que possuíam antes da nova emissão.  A principal vantagem do bônus de subscrição para os cotistas é a possibilidade de comprar novas cotas por um preço melhor do que o que será praticado no mercado na oferta inicial. 

Além disso, caso o investidor não queira exercer seu direito, pode negociar seus bônus no mercado secundário de maneira similar às próprias cotas do fundo imobiliário. 

Negociação do VISC1 na B3

O Fundo encerrou o mês de julho com 164.273 cotistas. O valor de mercado do Fundo é de R$ 1,5 bilhão. O volume médio diário de negociação foi de R$ 3.460 mil, o que representou um giro equivalente a 5% das cotas do Fundo.

Fonte: Relatório Gerencial julho de 2020

Carteira de Investimentos do VISC11

O patrimônio líquido do Fundo ao final de julho era R$ 1.732,4 milhões e as participações em shoppings totalizavam R$ 1.441,1 milhões. As aplicações financeiras totalizaram R$ 364,2 milhões, dos quais R$ 288,7 milhões são títulos públicos e fundos referenciados DI com liquidez imediata.

Além disso, R$ 75,5 milhões são em cotas de fundos de investimento imobiliário, que atualmente representam 4,4% do patrimônio líquido do Fundo, fração que pode sofrer variação nos próximos meses através de alocações táticas. O Fundo possui R$ 84,0 milhões em obrigações referentes a aquisições de imóveis a prazo de aquisições prévias do Fundo, dos quais apenas R$ 13,6 milhões apresentam vencimento em até 12 meses.

Fonte: Relatório Gerencial julho 2020

Conheça os imóveis do VISC11

O portfólio do Fundo é composto por participação em 13 shoppings em 9 diferentes estados, administrados por 7 administradoras distintas, totalizando mais de 106 mil m² de ABL própria.

Veja a lista de shoppings do fundo imobiliário VISC11:

Prudenshopping. Localização: Pres. Prudente, SP Adm: Argo ABL Total (m²): 32.374 Inauguração: 1990.

Shopping Granja Vianna. Localização: Cotia, SP Adm: Saphyr ABL Total (m²): 30.376 Inauguração: 2010.

Shopping Iguatemi Fortaleza. Localização: Fortaleza, CE Adm: SCI S.A.² ABL Total (m²): 90.103 Inauguração: 1982.

Minas Shopping. Localização: Belo Horizonte, MG Adm: AD Shopping ABL Total (m²): 45.749 Inauguração: 1991.

Shopping Ilha Plaza. Localização: Rio de Janeiro, RJ Adm: Soul Malls ABL Total (m²): 21.678 Inauguração: 1992.

Shopping Tacaruna. Localização: Recife, PE Adm: Tmall ABL Total (m²): 44.829 Inauguração: 1997.

Shopping Iguatemi Florianópolis. Localização: Florianópolis, SC Adm: Lumine ABL Total (m²): 21.132 Inauguração: 2007.

Shopping Paralela. Localização: Salvador, BA Adm: Saphyr ABL Total (m²): 40.191 Inauguração: 2009.

Shopping ABC. Localização: Santo André, SP Adm: AD Malls ABL Total (m²): 47.375 Inauguração: 1996.

West Shopping. Localização: Rio de Janeiro, RJ Adm: Argo ABL Total (m²): 42.390 Inauguração: 1997.

Pátio Belém. Localização: Belém, PA Adm: AD Shopping ABL Total (m²): 21.648 Inauguração: 1993.

Shopping Crystal. Localização: Curitiba, PR Adm: Argo ABL Total (m²): 15.124 Inauguração: 1996.

Center Shopping Rio. Localização: Rio de Janeiro, RJ Adm: Argo ABL Total (m²): 17.191 Inauguração: 2001.

Riscos do VISC11

Bem como todos os outros investimentos financeiros, o fundo imobiliário VISC11 não é isento de riscos, isso inclui diversos tipos de risco, a saber:

  • Risco de Liquidez
  • Risco de Mercado
  • Risco Setorial
  • Risco de Crédito
  • Risco de Inquilino
  • Contrato

Risco de Liquidez 

O risco de liquidez está relacionado ao tempo para a conversão de uma cota em dinheiro. Assim, ele está diretamente relacionado ao mercado secundário, uma vez que os fundos de investimento imobiliário não admitem resgate de cotas. Apesar do VISC11 demonstrar boa liquidez como vimos anteriormente, vale ressaltar que o mercado secundário para a negociação de cotas de fundos imobiliários no Brasil ainda tem baixa liquidez no geral.

Risco de Mercado 

O risco de mercado se refere a possibilidade de variação no valor ou rentabilidade dos ativos que compõem a carteira do fundo. Como boa parte do rendimento do fundo vem do ganho de capital com a compra e venda de shopping centers, o risco de mercado se vê presente.

Risco Setorial

O setor imobiliário em si apresenta alguns riscos inerentes:

  1. Desaquecimento econômico e queda de consumo;
  2. Condições econômicas desfavoráveis na região do empreendimento;
  3. Interesses distintos entre o fundo e outros investidores do shopping.

Em todos os casos, existe a possibilidade de uma queda de rendimentos. Além disso, o mercado de shopping centers é altamente competitivo no Brasil. Contudo, a gestão do VISC11 reduz esses riscos através de uma carteira diversificada.

Risco de Crédito 

O risco de crédito atinge os títulos de dívidas, como LCI (Letra de Crédito imobiliário), CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e outros, possivelmente utilizados no VISC11 como instrumentos de caixa. Trata-se da possibilidade de que o tomador do empréstimo, ou a emissora do título, não honrar seu compromisso.

Nessa circunstância, os imóveis dados em garantia são tomados e convertidos em dinheiro. O risco, então, é referente ao tempo necessário para que isso ocorra.

Risco Inadimplência

A maior parte dos fundos imobiliários possuem imóveis que são locados para terceiros. Nesse cenário entra em jogo o risco de inadimplência, pois sempre existe a possibilidade de um inquilino deixar de pagar o aluguel, quando isso acontece o fundo tem um diminuição de suas receitas e ainda pode ter gastos extras com ações judiciais. 

Para mitigar os riscos de inadimplência, uma boa estratégia é procurar por fundos que detenham diversos empreendimentos imobiliários e, portanto, vários inquilinos. 

Risco de Vacância

O risco de vacância nada mais é do que risco que o fundo corre de um de seus empreendimentos ficarem vagos. O maior problema disso é que um imóvel vago não está livre de despesas, incluindo IPTU, condomínio e manutenção. Nesse sentido, além de não gerar receita, os imóveis vazios ainda representam gastos para o fundo. 

O risco de vacância é um tipo de risco que todos os fundos imobiliários correm, inclusive esse risco também está presente se você optar por fazer investimentos diretos em empreendimentos imobiliários. A melhor maneira de se proteger contra a vacância é por meio de uma carteira diversificada de imóveis, assim é possível diminuir o risco de vacância e também de inadimplência. 

A vantagem dos FIIs aqui fica por conta da possibilidade de diversificação, ao investir em um fundo imobiliário você possui maior capacidade de diversificação do que se optar por investir sozinho em imóveis. 

Vale a Pena Investir em VISC11?

Agora que chegamos ao final deste artigo, vamos responder a famigerada pergunta? Vale a pena investir em VISC11?

Para os analistas o fundo imobiliário VISC11 pode ser uma boa oportunidade, sobretudo para aqueles investidores que estão em busca de bons FIIs para compor suas carteiras de longo prazo. Os fundos imobiliários, bem como todo o mercado de capitais, passou por um momento conturbado no início de 2020, por conta das incertezas trazidas pelo novo coronavírus. 

O cenário adverso e o pânico entre muitos investidores derrubou os preços dos ativos no mercado, mas esse contexto também gerou muitas oportunidades para quem estava buscando ativos de qualidade por um preço mais baixo. Com o mercado voltando a patamares normais diante das perspectivas de reaquecimento da economia, muitos ativos já voltaram aos valores de antes de antes da pandemia, no caso dos fundos imobiliários de shoppings, no entanto, a retomada está sendo mais lenta. 

A pandemia obrigou a fechada temporária de vários shoppings pelo Brasil e ainda diminuiu muito o fluxo de pessoas nesses centros, o que gerou fortes impactos nas receitas dos FIIs desse segmento.  A distribuição de dividendos diminuiu e alguns FIIs até suspenderam temporariamente de pagamentos de proventos aos cotistas, o que impactou ainda mais no valor de suas cotas. 

Diante dessa conjuntura, o desempenho dos fundos imobiliários do segmento de shoppings não conseguiu acompanhar o resto do mercado, o que pode indicar que ainda existem boas oportunidades de compra no mercado, segundo o senso comum do ramo, o VISC11 investe a maior parte de seus recursos em shopping centers bem localizados. O fundo conta com boa quantidade de imóveis, é diversificado quanto à localização, apresenta excelente liquidez em bolsa e é gerido por uma instituição competente.  

Cabe dizer que, o seu perfil de investidor pode vir a mudar ao longo do tempo, assim você precisa se certificar se esse tipo de aplicação é adequada ao seu perfil.

Conversar com um assessor de investimento para tomar essa decisão é fundamental.