Se você quer investir em imóveis, os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são uma excelente opção. 

Investindo em um FII,  você pode ter participação em grandes empreendimento imobiliários como shoppings, lajes corporativas e galpões logísticos sem ter que desembolsar valores estratosféricos.

Os FIIs são constituídos sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio.

Desse modo você, em conjunto com outros investidores, terá em sua carteira grandes propriedades e a ajuda de profissionais qualificados para fazer a gestão do investimento.

Nesse sentido, os FIIs são uma ótima opção para quem busca uma diversificação de portfólio

Nesse artigo, vamos falar de um dos fundos imobiliários mais negociados do mercado, o BRCR11. Então, se você está pensando em começar a investir em FII, leia este artigo até o final para saber se o BRCR11 é uma boa opção de investimento. 

O que é o BRCR11

O BRCR11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, isso significa que o fundo é composto por empreendimentos imobiliários reais. O objetivo, nesse caso, é comprar ou construir imóveis para alugar ou vender e gerar um renda mensal aos investidores. .

O Fundo Imobiliário BTG Pactual Corporate Office Fund (BRC), foi constituído em maio de 2007. 

A carteira do fundo tem em sua composição escritórios e lajes corporativas, o que o difere de outros fundos que possuem um grau de diversificação maior. O BRCR11 não investe em galpões logísticos e imóveis similares, por exemplo.

Atualmente, a taxa de administração do fundo é de 0,25% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado se o fundo fizer parte de índice de mercado (IFIX) com mínimo de R$ 30.000,00 mensais corrigido pelo IGPM.

É importante salientar que as aplicações realizadas no fundo não contam com garantia do Administrador ou do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Assim, recomenda-se a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento.

Se quiser aprender como escolher o melhores fundos imobiliários, veja este vídeo que preparamos para você:

Histórico do BRCR11

O BRCR11 é negociado no mercado há mais de uma década e desde sua entrada na Bolsa de Valores suas cotas passaram por altos e baixos. 

Inicialmente, na sua oferta primária, uma cota do BRCR11 era negociada por algo em torno de R$ 100. Já em 2012, seu melhor momento até agora, o fundo chegou a ser negociado por cerca de R$ 160,00.

Esse valorização bastante relevante foi gerada, em grande parte, pelo “boom” dos FIIs. Durante aquele ano, não apenas o BRCR11 teve uma boa valorização, mas todo o mercado de fundos imobiliários passou pelo mesmo movimento.

Mesmo para os que compraram o Fundo na sua máxima histórica R$ 160,00, os ganhos por meios de suas distribuições foram interessantes à época, R$ 1,01 por cota, o que representa um rendimento 0,63%.

Na ponta oposta, o menor valor para a cota foi no início do ano de 2016, quando a cota do BRCR chegou a bater na casa dos R$ 80,12. 

Na época, o BRCR11 realizou algumas operações e pagou a amortização de suas cotas. 

No começo de 2020, em decorrência da pandemia do Coronavírus, o BRCR11 passou por mais uma forte desvalorização, voltando a ser negociado abaixo dos R$ 90. 

Veja a cotação BRCR11, para ver os dados atualizados acesse aqui

Valor Patrimonial BRCR11

Ao olhar para o Valor Patrimonial do BRCR11 (abril de 2020 – R$ 109,61)  é possível inferir que o fundo está sendo negociado com “desconto”., 

Isso porque suas cotas estão sendo negociadas por valor menor do que aquele encontrado quando dividimos o seu patrimônio pelo número de cotas disponíveis. .

Vale ressaltar, que uma boa parte desse “desconto” se deve a instabilidade gerada no mercado de capitais por conta da crise da Covid-19

Se levarmos ao pé da letra, o Valor Patrimonial nos diz que o investidor que comprar BRCR11 hoje, estaria pagando R$ 90,00 por algo que vale R$ 109,61. 

É importante ter em conta, contudo, que o valor do patrimônio do fundo também pode oscilar de acordo com as mudanças no mercado imobiliário.

Nesse sentido, vale ressaltar que o Valor Patrimonial é um indicador, e como tal, não deve ser analisado separadamente de outros aspectos do Fundo.

Caso esteja pensando em investir fundo imobiliário BRCR11, é fundamental ler atentamente a documentação do FII para entender mais sobre seus fundamentos.

Também é válido fazer uma pesquisa dos valores informados pelo Fundo em relação às suas propriedades. 

Para isso, compare os preços dos imóveis de mesmo porte em torno daqueles que o Fundo possui em sua carteira. Assim você poderá saber se o valor informado condiz com o que o mercado adota.

Diversificação do Fundo Imobiliário BRCR11

Apesar de não investir em galpões logísticos e imóveis similares, o BRCR11 tem uma relativa diversificação em sua carteira.

Atualmente, consta com 12 imóveis sendo 4 no Rio de Janeiro e o restante em São Paulo.

O BRCR11 hoje está com uma vacância perto de 8,1% (março 2020), o que proporciona uma boa possibilidade de ganhos no futuro. 

O investidor que comprar cotas do BRCR11 hoje podem aproveitar uma eventual redução da vacância no futuro, embolsando aumento dos rendimentos e consequentemente uma valorização das cotas no mercado.

Rendimentos do BRCR11

A política de distribuição de rendimentos do BRCR11 deve distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa.

O resultado auferido num determinado período será distribuído, mensalmente, sempre até o 10º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos, a título de antecipação dos rendimentos do semestre a serem distribuídos.

Para ver os dados atualizados acesse aqui

No gráfico acima é possível perceber que os rendimentos pagos aos cotistas já foram melhores no passado. 

Uma boa parte dos resultados recentes pode ser explicado pela vacância do fundo e também pelo atual cenário econômico, uma vez que o mercado de aluguel é cíclico.

Conclusão: vale a pena investir no BRCR11?

Com o cenário de incertezas na economia, todo investimento em renda variável requer um bom nível de atenção e com o BRCR11 não é diferente. 

Contudo, considerando o descolamento entre o valor patrimonial do fundo e valor de cotação do BRCR11, algumas oportunidades interessantes podem surgir para os investidores disposto a correr maior risco em busca de retornos maiores. 

É preciso ter em mente, no entanto, que as melhores oportunidades devem surgir no longo prazo, sobretudo com a retomada da economia, aquecendo o mercado imobiliário e trazendo novo fôlego para o mercado financeiro. 

Antes de fazer qualquer aplicação, converse com um assessor de investimentos.Esse profissional vai te ajudar a identificar as melhores oportunidades no mercado de acordo com seu perfil de investidor e objetivos.