CRI e CRA - O que é e Como Funciona os Melhores Títulos Isentos de IR?

CRI e CRA – O que é e Como Funciona os Melhores Títulos Isentos de IR?

By Jonathan Camargo

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CRI - Certificado de recebiveis imobiliarios o que e e como funciona

CRI e CRA são siglas para Certificados de Recebíveis Imobiliários e Certificados de Recebíveis do Agronegócio. São títulos de renda fixa isentos de imposto de renda para a pessoa física que podem ser mais rentáveis que as já conhecidas LCI e LCA, Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio, respectivamente.

Apesar das semelhanças, CRI e CRA guardam diferenças em relação às LCI e LCA. Em momentos de taxas de juros em queda, por exemplo, os certificados de recebíveis podem ser boas alternativas para o investidor que gosta das letras de crédito, mas já não encontra remunerações satisfatórias.

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O que são os Certificados de Recebíveis

Os Certificados de Recebíveis são títulos de renda fixa que representam a promessa de um pagamento futuro em dinheiro.

Quem investe em um desses papéis está adquirindo, na verdade, o fluxo de rendimentos de créditos concedidos para financiar projetos imobiliários ou do agronegócio.

Em outras palavras, está comprando o direito a receber os pagamentos de financiamentos nesses setores. Assim, terá direito a receber uma remuneração do emissor do título junto com o valor investido, periodicamente ou na data de vencimento do papel.

A empresa que inicialmente concedeu o crédito para o empreendimento imobiliário ou para a produção rural utiliza os certificados de recebíveis para antecipar seus recebimentos.

Para isso, contrata uma companhia securitizadora, empresa especializada em “empacotar” esses créditos na forma de títulos de renda fixa.

A securitizadora então emite os CRIs e CRAs, transmitindo aos investidores que os adquirirem o direito de receber daqueles mutuários. A empresa que concedeu o crédito inicialmente, por sua vez, recebe à vista.

 

O que é o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)

O Certificado de Recebíveis Imobiliários, conhecido popularmente pela sigla CRI, trata-se de um crédito nominativo que garante ao portador créditos imobiliários, que ao final do contrato podem ser convertidos em dinheiro.

O CRI é um instrumento usado para a captação de recursos para financiar transações do mercado imobiliário. É, portanto, lastreado em créditos imobiliários, como financiamentos residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguel de longo prazo, contratos de financiamentos, locação, arrendamento ou qualquer outro tipo de operação que tenha o imóvel como garantia de pagamento.

Um exemplo muito comum de CRI é quando as construtoras comercializam empreendimentos ainda na planta e dão a opção de os compradores pagarem em dois ou mais anos, por exemplo.

A construtora pode optar por vender esses recebíveis para terceiros e antecipar à vista o dinheiro que teria fracionado ao longo do período do financiamento. Para formalizar essa intenção, a construtora contrata uma securitizadora, que transforma os recebíveis em títulos.

 

O que é Securitização de um CRI?

A securitização é um estrangeirismo usado no mercado financeiro para denominar o ato de transformar as dívidas das pessoas que compraram apartamentos na planta e optaram por financiar transformados em valores imobiliários, livremente comercializados entre investidores.

Os certificados de recebíveis imobiliários estão previstos na Lei 9514/97, que garante a emissão desses títulos por meio de instituições não financeiras e autoriza as companhias securitizadoras a adquirir, emitir e comercializar esses títulos no mercado financeiro.

Para os CRAs – Certificados de Recebíveis do Agronegócio funciona exatamente igual, porém com créditos agrícolas.

 

O que é o Certificado de Recebíveis do Agronegócio (CRA)

Os CRA ou Certificados de Recebíveis do Agronegócio são lastreados em recebíveis originados de negócios entre produtores rurais (ou suas cooperativas) e terceiros, abrangendo financiamentos ou empréstimos relacionados à produção, à comercialização, ao beneficiamento ou à industrialização de produtos, insumos agropecuários ou máquinas e implementos utilizados na produção agropecuária.

 

Qual é a rentabilidade de CRI e CRA?

O Certificado de Recebíveis Imobiliários e também do Agronegócio são investimentos de renda fixa. As formas mais comuns de remuneração do Certificado de Recebíveis do Agronegócio e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários são:

  • Percentual do CDI (taxa pós-fixada): preferível em tendência de aumento dos juros;
  • CDI + taxa prefixada: preferível em tendência de queda dos juros;
  • Índices de preços ou inflação + taxa prefixada (ex: IGP-M, IPCA): preferível para investidores de longo prazo que buscam preservação de patrimônio;
  • Taxa prefixada: preferível após ciclo de alta de juros.

É importante considerar ainda que, por serem investimentos isentos de IR, como será detalhado em seguida, é preciso ter atenção na hora de comparar a rentabilidade de um CRI ou CRA com a de um CDB ou fundo de investimento, por exemplo.

Veja: considerando investimentos pós-fixados no CDI, um CDB pode pagar um percentual bruto maior que o CRI ou CRA, mas do CDB ainda será descontada a alíquota de IR, o que afeta totalmente a comparação entre os produtos.

 

CRI e CRA tem FGC – Fundo Garantidor de Créditos?

CRI e CRA são dois investimentos isentos da tributação de IR e também de IOF. São produtos com características similares às LCI e LCA.

Uma desvantagem do Certificado de Recebíveis Imobiliários e do Agronegócio é que não possuem a garantia do Fundo Garantidor de Crédito (FGC), diferente das LCI e LCA.

Por sua vez, os CRI e CRA possuem a garantia de um empreendimento, seja ele imobiliário (no caso da CRI) ou do agronegócio (no caso da CRA).

 

Quais são as vantagens e desvantagens de um CRI e CRA?

O investimento nos certificados de recebíveis imobiliários ou certificados de recebíveis do agronegócio podem ser bastante lucrativos, principalmente porque permitem investimentos a partir de R$1.000 e as pessoas físicas são isentas de declarar o investimento no imposto de renda.

Mas, assim como todo o tipo de investimento, existem riscos — mesmo que pequenos — e a liquidez pode ser inferior ao valor desejado.

O principal risco desse tipo de investimento é o crédito, ou seja, se as pessoas que compraram o imóvel tiverem dificuldades para pagar as parcelas afetará a rentabilidade do investimento.

Além desse fator, a rentabilidade média do investimento também está atrelada a um índice que pode ser o IGP-M, IPCA ou TR. O resgate pode ser feito na data do vencimento do título ou, caso seja necessário antecipar o recebimento, você pode vender o título no mercado secundário.

 

Como são feitas as remunerações de CRI e CRA?

Um CRI ou CRA pode ser garantida por taxa prefixada, flutuante ou de acordo com o Índice de Preços. Como trata-se de recebíveis de médio e longo prazo há dois tipos de emissão: as baseadas em contratos performados e aquelas cuja origem é de contratos não-performados.

Em outras palavras, os contratos performados correspondem aos imóveis entregues, e no segundo modelo os imóveis ainda estão na planta.

Vale ressaltar que ao adquirir um CRI ou CRA, o investidor passa a assumir os riscos de crédito primário do emissor.

Por isso, faz-se necessário escolher uma boa corretora de valores e buscar uma boa assessoria de investimentos para orientá-lo sobre as melhores formas de investir em CRI e CRA, além de contar a com a avaliação de um profissional sobre os riscos e prazos para concretizar o investimento, que poderá assessorar na escolha do melhor investimento de acordo com o seu perfil.

 

Investir em LCIs e LCAs ou CRIs e CRAs?

Com a crise econômica, os bancos passaram a reduzir a emissão de LCIs e LCAs, que se tornaram mais escassas no mercado. Com isso, as CRIs e CRAs ganharam mais espaço.

O nome similar não é por um acaso. As Letras de Crédito são emitidas por instituições financeiras para financiar os mercados imobiliário e agronegócio, respectivamente.

Já os Certificados de Recebíveis possuem o mesmo fim, porém, são emitidos pelas próprias empresas por meio de securitizadoras – instituições que intermediam a necessidade de uma empresa de obter crédito aos compradores dos títulos.

Em outras palavras, no caso do LCIs ou de LCAs, o banco repassa os recursos ao setor imobiliário e para o agronegócio. Já no caso das CRIs e CRAs, o responsável por essa intermediação entre os setores e o investidor é a securitizadora.

Como as empresas emitem estes títulos para autofinanciamento, elas podem reaver este investimento ao longo de anos. Por isso, elas demoram mais para pagar os investidores que cederam crédito. Na prática, isso significa que a liquidez dos CRIs e CRAs é menor do que LCIs e LCAs, podendo ir de 180 dias até mais de 13 anos.

Trata-se de um investimento de médio a longo prazo, então, deve-se aplicar o dinheiro pensando em um horizonte amplo. É possível encontrar títulos a partir de R$ 1 mil.

 

Conclusão

Antigamente restritos apenas a investidores qualificados, os CRI e CRA hoje são investimentos que estão cada vez mais acessíveis. O investidor consegue incluir estes ativos em sua carteira pelo intermédio de uma corretora de valores, que faz a distribuição sempre que possua alguma opção disponível.

Este artigo mostrou o que é CRI e CRA e também que o investidor precisa estar atento às características destes ativos. Apesar de possuírem isenção de IR e IOF e serem ativos de renda fixa, nem sempre estarão alinhados para fazer parte da carteira de todos os investidores.

Alguns dos pontos para que o investidor preste atenção são: o prazo em que é preciso permanecer com o CRI ou CRA em carteira; e o fato do investidor estar emprestando dinheiro para uma empresa.

Gostou das nossas dicas? Ficou interessado em saber mais sobre como investir em certificado de recebíveis imobiliários? Entre em contato com a gente!

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About the Author

Jonathan B Camargo, Co-Fundador e assessor de investimentos na New York Capital empresa de investimentos que tem como objetivo exclusivo assessorar pessoas físicas de elevado patrimônio, holdings familiares e empresas de participações com alta disponibilidade líquida para investimentos, sempre valorizando a privacidade dos negócios, aliada à solidez da XP INVESTIMENTOS.