Realmente Vale a Pena Investir em Imóveis Atualmente no Brasil? | Blog London Capital

Realmente Vale a Pena Investir em Imóveis Atualmente no Brasil?

ByJonathan Camargo

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Vale a pena investir em imóveis?

Investir em imóveis sempre foi uma opção considerada rentável, segura e diferenciada. Entretanto, o cenário brasileiro atual está em um momento de incertezas, marcado por uma desvalorização de imóveis em algumas regiões e certa desconfiança do mercado.

Até bem pouco tempo, ninguém diria que não vale a pena investir em imóvel. Comprar terrenos, casas e pontos comerciais eram excelentes formas de aplicar o dinheiro com segurança.

As razões para criar um patrimônio físico estavam associadas às questões do desenvolvimento econômico do mercado brasileiro. Até o início do Plano Real era comum ver a inflação descontrolada e tirando o poder de compra do dinheiro; a Bolsa de Valores estava começando a ganhar um ritmo maior em suas atividades e as opções de investimento não eram tão amplas como as atuais.

Nesse cenário, criar um patrimônio baseado em imóveis dava a certeza de não ver seus bens sendo confiscados ou desvalorizações por ações do governo.

Mas será que ainda hoje vale a pena investir em imóvel? Essa é uma boa alternativa para qualquer perfil de investidor? As chances de lucrar são maiores que as de ter prejuízos e baixa rentabilidade nesse tipo de aplicação?

No post de hoje, você verá a resposta para essas e outras questões, além de descobrir se investir em imóvel é a melhor alternativa para aumentar seu patrimônio e garantir sua independência financeira. Confira!

Antes de seguir lendo este artigo quero te convidar a baixar o [EBOOK] Fundos de Investimento Imobiliário. É um PDF para download gratuito que será enviado diretamente para sua caixa de e-mail. Neste ebook você vai poder compreender mais afundo sobre o assunto deste artigo com estratégias e dicas práticas para você usar no dia-a-dia como investidor.

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Mas será que vale a pena mesmo investir em imóveis? Quais são as vantagens e as desvantagens observadas no investimento neste segmento? Se essas são algumas das suas dúvidas, esse post é para você.

 

Mercado imobiliário brasileiro

Investir dinheiro é uma decisão importante. Escolher qual investimento fazer é uma ação que envolve bastante planejamento e dedicação. Especialmente, se a escolha for investir em imóveis no Brasil.

De 2008 a 2012, o mercado imobiliário brasileiro apresentou uma grande alta de oferta, de valores e de financiamentos obtidos. Ou seja, o mercado estava bastante aquecido. Mas, será que esta é ainda uma boa opção para se investir?

 

Investimento em imóveis

Atualmente, observamos uma desaceleração do mercado imobiliário. Este retraimento vem acontecendo há poucos anos, graças aos altos preços e à menor procura. Por isso, o investimento é perfeitamente possível, desde que feito a partir de muita pesquisa e de bastante dedicação. Ainda é praticável encontrar propriedades com preços bons e condições de pagamento favoráveis.

É necessário saber que o investimento em imóveis requer trabalho, que vai desde a pesquisa até o fechamento do negócio, passando pelas visitas e pelas confirmações de documentação e da situação dos imóveis. Após a aquisição do bem, é preciso regularizar o imóvel. Para isso, o adquirente necessita passar a propriedade para seu nome mediante alguns custos de manutenção.

Caso o imóvel seja comprado para ser alugado por terceiros, existe, ainda, alguns custos de adaptação e outros valores pagos aos serviços da imobiliária. Assim, é necessário levar em conta, fora o valor do investimento, todos os recursos que deverão ser empregados em seu imóvel. O retorno pode não ser imediato e nem sempre é garantido.

Mas quais seriam as vantagens e as desvantagens de se investir em imóveis?

 

Vantagens de Investir em Imóveis

Uma das maiores vantagens de investir em imóveis é a segurança. Por representar um patrimônio físico, o imóvel não pode ser confiscado, como é possível para outros tipos de investimento. No caso de um imóvel comercial ou residencial em uma boa localização, a renda é quase certa e vitalícia.

Outra vantagem observada é que imóveis, mesmo em tempos de crise, não se desvalorizam tanto quanto outros investimentos. Por isso, podem ser considerados investimentos atraentes, inclusive, por representarem diversificação no tipo de investimento, o que é apontado por planejadores financeiros como uma boa prática.

Imóveis também acompanham os valores de inflação, sendo reajustados a qualquer mudança de cenário. Além disso, bens imobiliários não perdem o valor ao longo dos anos.

Basicamente existem 3 vantagens desse tipo de investimento:

Segurança:

Uma vez registrado em cartório, dificilmente você perderá seu imóvel, afinal ele só será confiscado em casos de inadimplência de impostos. Ações judiciais ou definições legislativas dificilmente tirarão o bem de sua posse.

Além disso, os contratos de locação preveem multas para o caso de o inquilino solicitar o distrato antes dos primeiros 30 meses. Isso representa uma garantia para o locatário.

Formas de ganhos:

Além do ganho com a valorização do terreno ou prédio, o aluguel é uma boa alternativa para aumentar o retorno do investimento e os ganhos de capital com o imóvel.

Diversidade de tipos de imóveis:

Quase sempre as pessoas pensam em investir em imóveis residenciais. Contudo, é possível adquirir salas comerciais, galpões e terrenos.

Ou seja, você pode diversificar os tipos de edificações em sua carteira e diluir seus riscos, mesmo se decidir alocar 100% de seu capital apenas em prédios.

 

Desvantagens de Investir em Imóveis

A falta de liquidez se apresenta como a principal desvantagem neste tipo de investimento. Em caso de necessidade, pode não ser uma tarefa fácil vender o imóvel para levantar recursos financeiros de maneira repentina.

Outra desvantagem que, embora seja rara de acontecer, pode causar danos ao investimento é a desvalorização do imóvel em casos de alterações em sua localização. Um exemplo é a construção da estrada elevada do Minhocão em São Paulo. A obra acelerou a degradação urbana da área e desvalorizou os imóveis locais.

Neste contexto, invasões e posses ilegais de imóveis em torno do seu também podem diminuir o valor de seu investimento.

Separamos apenas as 4 principais. Conheça cada uma delas:

Valor de investimento inicial:

O custo da aquisição de terrenos ou de prédios é muito alto se comparado a outras formas de investimento, como os fundos imobiliários.

Quase sempre as pessoas precisam financiar uma parte do valor do imóvel para adquiri-lo. Isso significa deixar uma parte dos lucros para pagar os custos do financiamento. Caso você não possua um grande capital, também quer dizer que os riscos para seu patrimônio serão maiores, pois ele ficará mais concentrado e exposto em uma menor quantidade de ativos.

Além disso, existem outros dois custos que devem ser contabilizados:

  1. o pagamento do Imposto sobre Transmissão de Bens (ITBI) que podem chegar a 6% do valor do imóvel;
  2. os gastos com corretagem, quase sempre ficam entre 2 e 5%, caso utilize os serviços de um corretor profissional.

Custos de preparo para a locação ou venda:

Se você quiser potencializar seus ganhos com a locação ou venda do imóvel, precisará investir em reformas ou adequações que valorizem o seu bem. Isso certamente elevará os custos e, se não for bem planejado, pode corroer parte de seu lucro, caso a valorização esperada não seja atingida.

Outra questão a ser considerada é o valor necessário para a divulgação do imóvel. Se você utilizar uma imobiliária para intermediar a venda ou a locação, ela ficará, normalmente, com o valor do primeiro mês de aluguel e com 10% das demais mensalidades.

No caso de uma venda, a taxa costuma oscilar entre 5 e 10%. Já se decidir fazer tudo por conta, terá que trabalhar para criar uma boa rede de relacionamento e contatos, além de ter boa organização para lidar com todas as questões envolvendo seus imóveis.

Baixíssima liquidez:

É comum ouvir pessoas dizendo que compraram um imóvel com um bom desconto por causa da necessidade do antigo proprietário em se desfazer mais rapidamente do bem. Ou seja, para acelerar a venda, o dono precisou abrir mão de parte do seu lucro.

Dado o alto valor necessário para a aquisição de um imóvel é mais difícil encontrar compradores aptos a pagarem o valor desejado exatamente no momento em que o proprietário precisa reaver o capital investido.

Outra desvantagem é que se você tiver um imóvel avaliado em R$ 250 mil e precisar de apenas R$ 100 mil para suprir uma necessidade emergencial, não conseguirá vender uma parte do bem, terá que liquidar toda a sua posição para ter o capital à sua disposição.

Congelamento do valor investido:

Em ciclos de alta de juros e crises econômicas o valor do imóvel e dos alugueis tende a sofrer estagnação ou até desvalorização. A razão disso é a baixa procura por parte dos compradores.

Ou seja, se você não quiser abrir mão de possíveis lucros, precisará carregar sua posição como proprietário até que a economia se recupere.

 

Investimento em fundos imobiliários

Para quem quer investir em imóveis, mas não possui recursos suficientes, uma opção diferenciada é o investimento em fundos imobiliários. Eles possuem opções bastante acessíveis com investimentos iniciais baixos.

Neste tipo de investimento, é possível comprar cotas de investimentos imobiliários como shoppings, imóveis comerciais, entre outros empreendimentos. Este tipo de aplicação financeira se mostra vantajosa por representar diversificação, não apresentar risco de desocupação do imóvel e nem os problemas atrelados à desvalorização do imóvel.

Além disso, ao contrário da compra do imóvel, este tipo de investimento não precisa dos custos nem do tempo para sua administração. O responsável pelas análises e pelos investimentos é o gestor do fundo imobiliário.

O aspecto tributário também surge como vantagem para esse tipo de investimento. Ao contrário do aluguel, que sofre incidência do IRPF, fundos imobiliários são tributados sobre os valores de dividendos recebidos e seu pagamento só é necessário se houver valorização das cotas dos fundos no mês seguinte em que for efetuada a venda dos ativos.

 

Vantagens e desvantagens dos Fundos Imobiliários

A principal vantagem deste tipo de investimento é a possibilidade de valorização das cotas destes fundos e a facilidade que eles oferecem a todos os investidores, permitindo que qualquer um possa participar destas cotas e ter acesso a rendimentos oriundos de diversos negócios sem, necessariamente, precisar investir em cada um deles.

Desta forma, você evita a burocracia de comprar um imóvel, por exemplo, e ainda diminui seus riscos – uma vez que seu capital estará alocado em um conjunto de imóveis e negócios do setor, diversificando seus investimentos.

O baixo custo do investimento também é fator decisivo e uma das grandes vantagens para o pequeno e médio investidor. Isso porque é possível participar de um Fundo Imobiliário e comprar ativos investindo pouco. Além disso, vale a pena lembrar que os rendimentos pagos pelos fundos são isentos de Imposto de Renda para pessoa física no caso de Fundos de Investimento Imobiliário com 50 cotistas ou mais.

Como você pode perceber, as vantagens destes fundos são bastante grandes, seja para pequenos, médios ou grandes investidores. Apesar das vantagens, no entanto, existe uma desvantagem importante: sua liquidez, que costuma ser mais baixa que outros investimentos semelhantes, o que pode fazer dos Fundos Imobiliários um investimento mais arriscado.

Isso ocorre porque os Fundos Imobiliários não permitem que o investidor resgate suas cotas antes do prazo de duração do fundo – que pode ser, inclusive, indeterminado, obrigando o investidor a negociar suas cotas, caso deseje, em um mercado secundário, correndo o risco de não conseguir negociá-las e resgatar seu capital.

Quero comprar um imóvel, o que devo avaliar?

Se você ainda acredita que vale a pena investir em imóvel existem 3 aspectos básicos que você precisa considerar:

1. Comprar uma residência é diferente de investir

A compra de uma habitação visa o conforto da família, não o ganho de capital. Já o investimento visa lucro. Isso não pode ser confundido na hora de avaliar um imóvel para locação ou venda futura!

2. Avalie o retorno do investimento ao logo do tempo

Qual o histórico de valorização dos imóveis na região onde você investirá? Esse valor está acima ou abaixo da taxa de inflação do período? Ainda há margem para a valorização do imóvel que você quer comprar?

Existem opções com maior potencial de valorização? Caso o prédio seja alugado, em quanto tempo o aluguel paga os custos de compra e manutenção do bem e passa a gerar lucros?

Essas são questões que precisam ser consideradas para fazer um investimento consciente e planejado.

3. Compare com outras opções de investimentos

Se o mesmo valor investido no imóvel fosse aplicado em debêntures, fundos imobiliários ou ações, por exemplo, o lucro obtido seria maior ou menor que aquele gerado pelo aluguel e venda do imóvel?

Se for maior, aja com a razão e faça seu dinheiro trabalhar de forma mais eficiente!

Agora você já sabe as vantagens e riscos ligados a aquisição e locação de prédios, deve ter percebido que esta é uma forma que deveria compor um portfólio maior de investimentos. Afinal, o potencial de ganhos não é maior que os riscos implícitos as operações de compra, venda e locação de imóveis.

Vale a Pena Investir em Imóveis, Poupança ou Renda Fixa?

Você viu que investir em imóveis ou em fundos imobiliários requer organização, estudo e dedicação tanto para a compra, quanto para a administração de ativos. Comente aqui se ainda restou alguma dúvida e nós te ajudamos a encontrar o melhor investimento para o seu perfil.

Você conhece algum amigo ou familiar que insiste em dizer que vale a pena investir em imóvel? Acredita que este texto pode ajudá-lo a esclarecer o assunto? Então compartilhe este post nas suas redes sociais e marque essa pessoa para continuar debatendo com maior profundidade sobre o tema!

Ah e não esquece de baixar o [EBOOK] Fundos de Investimento Imobiliário.

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About the Author

Jonathan B Camargo, Co-Fundador do Blog London Capital e assessor de investimentos na New York Capital empresa de assessoria de investimentos que tem como objetivo exclusivo assessorar pessoas físicas de elevado patrimônio, holdings familiares e empresas de participações com alta disponibilidade líquida para investimentos, sempre valorizando a privacidade dos negócios, aliada à solidez da XP INVESTIMENTOS.