Fundos Imobiliários: Conheça os 6 Riscos deste Tipo de Investimento

Fundos Imobiliários: Conheça os 6 Riscos deste Tipo de Investimento

By Tatiana Mallmann | Fundos Imobiliários

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mar 26
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Recentemente, os fundos imobiliários se tornaram uma opção de investimento bastante popular no mercado brasileiro. O número de fundos negociados na Bolsa de Valores mais do que dobrou desde 2012 até esse ano, e já são mais de 100 mil investidores aplicando seu capital nesse tipo de papel. A possibilidade de obter rendimentos seguros e isentos de imposto de renda são um grande atrativo para a pessoa física, mas assim como todos os outros tipos de investimentos, os fundos imobiliários também apresentam riscos.

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Por isso, listamos abaixo os 6 principais riscos que todo investidor deve conhecer antes de aplicar seu capital em um fundo de investimento imobiliário. Confira!

Primeiramente, o que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são grupos formados por investidores com o objetivo de reunir e aplicar recursos em negócios imobiliários, como desenvolvimento de empreendimentos, compra e venda ou aluguel de imóveis já prontos, ou negociação de títulos financeiros do setor (CRI, LCI, LH ou cotas de outros fundos imobiliários).

A rentabilidade do capital investido nos FIIs se dá por meio da distribuição de resultados das operações do fundo, como o aluguel pago por um imóvel da carteira do fundo ou pela venda das suas cotas.

Por serem fundos fechados, as cotas dos FIIs não podem ser resgatadas. Dessa forma, assim como no mercado de ações, o caminho para investir nesses fundos é por meio de negociação na Bolsa de Valores ou em operações de balcão, por ordens de compra e venda. Nos dois casos, o modo de funcionamento desse mercado é exatamente igual ao das ações, mantendo os mesmos parâmetros e ocorrendo dentro dos mesmos horários de pregão.

Quais os riscos dos Fundos Imobiliários?

Por serem ferramentas de investimentos, fundos imobiliários têm alguns riscos em comum com a maioria dos ativos financeiros. Como os FIIs possuem uma natureza mista, tendo características tanto de renda fixa como de renda variável, boa parte de seus riscos estão associados a esses dois tipos de investimentos.

Os 6 riscos mais comuns desses fundos são:

Risco de mercado

O risco de mercado representa o risco envolvido nas variações do preço do ativo em si. Ou seja, ele representa a possibilidade do papel se desvalorizar e, com isso, proporcionar perdas ao investidor.

Com isso, no caso dos fundos imobiliários, fatores como oferta e demanda geral por imóveis, bem como variações na taxa de juros e também a situação geral da economia no país podem fazer com que o preço das cotas do fundo apresentem oscilações. Se essa variação for negativa, o fundo perderá valor, prejudicando assim os cotistas que investiram nele.

Risco de liquidez

Liquidez é a facilidade de transformar o ativo financeiro em dinheiro. No caso dos fundos imobiliários, essa liquidez só é possível com o investidor vendendo as cotas que possui no mercado. Mas dependendo do momento e do tipo de fundo, pode ser que não haja compradores dispostos a comprá-las. Nesses casos, o investidor sai prejudicado, pois precisará esperar um tempo indeterminado para recuperar seu capital obrigado ou terá que oferecer suas cotas por um valor menor até que apareça algum interessado.

Mesmo com o mercado de fundos imobiliários no Brasil tendo apresentado um crescimento expressivo nos últimos anos, esse risco ainda é constante. O mercado ainda é relativamente pequeno, se comparado com mercado de ações por exemplo, e ainda é muito comum encontrar fundos que passam vários dias sem nenhuma negociação na bolsa.

Risco de vacância e inadimplência

Se um imóvel específico apresentar dificuldade para encontrar locatários, a receita advinda dos aluguéis poderá ser comprometida, e, em alguns casos, obrigará o fundo colocar um valor de locação abaixo do esperado apenas para que o espaço não fique vazio.

Já o risco de inadimplência ocorre pela possibilidade do locatário ter dificuldades em pagar suas obrigações com o locador. Além de parte da receita ser prejudicada com a falta de pagamento, existe o custo e a burocracia jurídica. O inquilino pode simplesmente não pagar o aluguel e ainda recorrer à justiça em caso de despejo.

Risco de crédito

A existência do risco de crédito não se refere exclusivamente a um imóvel em si, mas sim às dívidas adquiridas pelo fundo, seja por meio LHs e CRIs, LCIs ou diversos outros ativos usados para financiar os empreendimentos do fundo. Com isso, se um dos emissores tiver problemas para remunerar o rendimento de seus papéis, o rendimento do fundo poderá ser prejudicado.

Diferente do que acontece com as Letras de Crédito Imobiliário – LCI, onde o risco é assumido pela instituição financeira que emitiu o título, nesses casos será o próprio fundo que assumirá o risco de crédito.

Risco físico

Os imóveis pertencentes a carteira do fundo também correm o risco de sofrerem imprevistos de ordem física, como inundação por enchentes, incêndios, desastres naturais, depredações, desabamentos e acidentes causados por falha humana. É normal pensar que o investimento imobiliário é uma operação isenta de riscos, mas não se pode descartar eventos do tipo que podem comprometer a integridade do ativo. Acidentes de engenharia causados por má execução da obra, por exemplo, são muito mais comuns do que se parece.

Riscos jurídicos

Apesar de estarem bem garantidos por meio de contratos e legislações, os fundos imobiliários também podem correr riscos de ordem jurídica. Mesmo que o imóvel de um fundo não possa ser hipotecado e nem depositado como garantia judicial, nada impede que um ativo que já tenha pendências com a justiça seja adquirido pelo fundo.

Por isso é fundamental sempre verificar a carteira do fundo a procura de ativos com pendências. No prospecto inicial deve constar se existem dívidas pendentes por parte dos imóveis comprados pelo fundo.

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

A quantidade de riscos que pode incidir sobre investimentos em imóveis é alta. Quando se trata de fundos imobiliários esse número pode ser maior ainda, mesmo que grande parte deles tenha muita pouca probabilidade de ocorrer. Entretanto, os fundos imobiliários têm um funcionamento estruturado de forma a reduzir efetivamente todos esses riscos, principalmente por meio da diversificação de portfólio.

Mesmo assim é interessante avaliar todos os aspectos do fundo antes de investir, pesquisar detalhadamente sobre a política interna e analisando a carteira de ativos que ele tem.

Se você conhece mais algum risco envolvido no investimento de fundos imobiliários ou quer saber mais sobre o assunto, deixe seu comentário!

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About the Author

Tatiana Mallmann, é formada em Administração de Empresas. Ingressou no mercado financeiro em 2006, acumulando experiência em varejo, planejamento financeiro e seguros corporativos em instituições como Banco do Brasil e Confiança Companhia de Seguros. Como empreendedora e educadora financeira, trabalha para ajudar pessoas e famílias a obter tranquilidade financeira.