Fundos Imobiliários: 11 Riscos de Investir em Fundos Imobiliários (Fiis) | Blog London Capital

Fundos Imobiliários: 11 Riscos de Investir em Fundos Imobiliários (Fiis)

By Tatiana Mallmann

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riscos fundos imobiliários

Recentemente, os fundos imobiliários se tornaram uma opção de investimento bastante popular no mercado brasileiro. O número de fundos negociados na Bolsa de Valores mais do que dobrou desde 2012 até esse ano, e já são mais de 100 mil investidores aplicando seu capital nesse tipo de papel. A possibilidade de obter rendimentos seguros e isentos de imposto de renda são um grande atrativo para a pessoa física, mas assim como todos os outros tipos de investimentos, os fundos imobiliários também apresentam riscos.

Antes de seguir lendo este artigo quero te convidar a baixar o [EBOOK] Fundos de Investimento Imobiliário. É um PDF para download gratuito que será enviado diretamente para sua caixa de e-mail. Neste ebook você vai poder compreender mais afundo sobre o assunto deste artigo com estratégias e dicas práticas para você usar no dia-a-dia como investidor.

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Por isso, listamos abaixo os 6 principais riscos que todo investidor deve conhecer antes de aplicar seu capital em um fundo de investimento imobiliário. Confira!

Primeiramente, o que são Fundos Imobiliários?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são grupos formados por investidores com o objetivo de reunir e aplicar recursos em negócios imobiliários, como desenvolvimento de empreendimentos, compra e venda ou aluguel de imóveis já prontos, ou negociação de títulos financeiros do setor (CRI, LCI, LH ou cotas de outros fundos imobiliários).

A rentabilidade do capital investido nos FIIs se dá por meio da distribuição de resultados das operações do fundo, como o aluguel pago por um imóvel da carteira do fundo ou pela venda das suas cotas.

Por serem fundos fechados, as cotas dos FIIs não podem ser resgatadas. Dessa forma, assim como no mercado de ações, o caminho para investir nesses fundos é por meio de negociação na Bolsa de Valores ou em operações de balcão, por ordens de compra e venda. Nos dois casos, o modo de funcionamento desse mercado é exatamente igual ao das ações, mantendo os mesmos parâmetros e ocorrendo dentro dos mesmos horários de pregão.

Quais os riscos dos Fundos Imobiliários?

Por serem ferramentas de investimentos, fundos imobiliários têm alguns riscos em comum com a maioria dos ativos financeiros. Como os FIIs possuem uma natureza mista, tendo características tanto de renda fixa como de renda variável, boa parte de seus riscos estão associados a esses dois tipos de investimentos.

Os 6 riscos mais comuns desses fundos são:

Risco de mercado

Existem diferentes tipos de risco envolvidos com investimentos no mercado financeiro, mas o risco mais comum de qualquer ativo de renda variável sem dúvidas é o Risco de Mercado.

O risco de mercado representa o risco envolvido nas variações do preço do ativo em si. Ou seja, ele representa a possibilidade do papel se desvalorizar e, com isso, proporcionar perdas ao investidor.

Com isso, no caso dos fundos imobiliários, fatores como oferta e demanda geral por imóveis, bem como variações na taxa de juros e também a situação geral da economia no país podem fazer com que o preço das cotas do fundo apresentem oscilações. Se essa variação for negativa, o fundo perderá valor, prejudicando assim os cotistas que investiram nele.

 

Ainda outros fatores também podem influenciar as oscilações de preços dos FII, como por exemplo:

  • Oferta e demanda;
  • Variações na taxa de juros do país;
  • Condições econômicas do mercado imobiliário;
  • E, principalmente, os fundamentos do próprio fundo em questão.

Essas condições são algumas das principais que, dentre muitas outras possíveis, podem fazer com que o preço das cotas dos FII apresentem valorizações e desvalorizações em alguns casos bastante agudas num curto espaço de tempo.

No site Trading View, você consegue encontrar gráficos de todos os ativos negociados na Bovespa.

Veja só o que aconteceu com os preços de alguns dos fundos nos últimos anos:

1.1 FII Torre Almirante – ALMI11B

FII-ALMI11B

 

Apesar de ter se valorizado bem no começo, veja que o fundo já chegou a ser negociado por quase R$ 4 mil e hoje é negociado por cerca de R$ 1,8 mil. Menos da metade do preço mais alto já negociado.

1.2 Maxi Renda – MXRF11

FII-MXRF11

O FII Maxi Renda já passou por grandes oscilações em sua vida. Apesar de ele vivenciar um de seus melhores momentos hoje, notem que por algum tempo ele tirou o sono de muita gente.

1.3 TRX Edifícios Corporativos – XTED11

Além desse fundo atualmente estar sendo negociado em seu menor valor desde o lançamento, vejam como algumas quedas bruscas ocorreram do dia para a noite em mais de uma ocasião, quando o fundo perdeu locatários importantes.

Risco de liquidez

Liquidez é a facilidade de transformar o ativo financeiro em dinheiro. No caso dos fundos imobiliários, essa liquidez só é possível com o investidor vendendo as cotas que possui no mercado. Mas dependendo do momento e do tipo de fundo, pode ser que não haja compradores dispostos a comprá-las.

Nesses casos, o investidor sai prejudicado, pois precisará esperar um tempo indeterminado para recuperar seu capital obrigado ou terá que oferecer suas cotas por um valor menor até que apareça algum interessado.

Mesmo com o mercado de fundos imobiliários no Brasil tendo apresentado um crescimento expressivo nos últimos anos, esse risco ainda é constante. O mercado ainda é relativamente pequeno, se comparado com mercado de ações por exemplo, e ainda é muito comum encontrar fundos que passam vários dias sem nenhuma negociação na bolsa.

Em outros casos, mesmo quando houverem compradores, pode acontecer de existir um enorme gap entre os valores de venda das cotas e as ordens de compra. Ou seja, por mais que existam compradores, eles podem não estar dispostos a pagar o mesmo preço que você gostaria de vender.

Nesses casos esse investidor acabará correndo o risco de ter de escolher entre:

a) Esperar por um tempo indeterminado para recuperar seu dinheiro até que apareça um comprador compatível com suas expectativas de preço; ou

b) Vender suas cotas mais baratas do que desejaria caso precise do dinheiro com urgência.

Apesar de o mercado de fundos imobiliários no Brasil ter crescido de forma impressionante por volta de 2012, ainda é relativamente pequeno comparado com outros mercados como o de ações.

Por isso, ainda hoje é bastante comum encontrar fundos imobiliários que passam vários dias sem uma única negociação na bolsa.

Risco de vacância e inadimplência

Se um imóvel específico apresentar dificuldade para encontrar locatários, a receita advinda dos aluguéis poderá ser comprometida, e, em alguns casos, obrigará o fundo colocar um valor de locação abaixo do esperado apenas para que o espaço não fique vazio.

Já o risco de inadimplência ocorre pela possibilidade do locatário ter dificuldades em pagar suas obrigações com o locador. Além de parte da receita ser prejudicada com a falta de pagamento, existe o custo e a burocracia jurídica. O inquilino pode simplesmente não pagar o aluguel e ainda recorrer à justiça em caso de despejo.

Risco de crédito

A existência do risco de crédito não se refere exclusivamente a um imóvel em si, mas sim às dívidas adquiridas pelo fundo, seja por meio LHs e CRIs, LCIs ou diversos outros ativos usados para financiar os empreendimentos do fundo. Com isso, se um dos emissores tiver problemas para remunerar o rendimento de seus papéis, o rendimento do fundo poderá ser prejudicado.

Diferente do que acontece com as Letras de Crédito Imobiliário – LCI, onde o risco é assumido pela instituição financeira que emitiu o título, nesses casos será o próprio fundo que assumirá o risco de crédito.

Risco físico

Os imóveis pertencentes a carteira do fundo também correm o risco de sofrerem imprevistos de ordem física, como inundação por enchentes, incêndios, desastres naturais, depredações, desabamentos e acidentes causados por falha humana. É normal pensar que o investimento imobiliário é uma operação isenta de riscos, mas não se pode descartar eventos do tipo que podem comprometer a integridade do ativo. Acidentes de engenharia causados por má execução da obra, por exemplo, são muito mais comuns do que se parece.

Riscos jurídicos

Apesar de estarem bem garantidos por meio de contratos e legislações, os fundos imobiliários também podem correr riscos de ordem jurídica. Mesmo que o imóvel de um fundo não possa ser hipotecado e nem depositado como garantia judicial, nada impede que um ativo que já tenha pendências com a justiça seja adquirido pelo fundo.

Por isso é fundamental sempre verificar a carteira do fundo a procura de ativos com pendências. No prospecto inicial deve constar se existem dívidas pendentes por parte dos imóveis comprados pelo fundo.

Riscos de Execução da Obra

Isso acontece muito no que chamamos de “fundos de desenvolvimento”. Nem todos os fundos são destinados a imóveis físicos. Existem fundos imobiliários que captam recursos de milhares de investidores para comprar terrenos, investir em empreendimentos e, quando a obra estiver concluída, esses mesmos fundos vendem os imóveis por um preço bem maior.

Para enxergar melhor a situação, basta usar o clássico exemplo do apartamento na planta: você paga mais barato quando o prédio está em fase de construção, e depois acaba vendendo ele por no mínimo o dobro do que investiu, lucrando um bom dinheiro. Mas cuidado: assim como no investimento direto para o imóvel físico, aqui também existe o risco da obra ser embargada por alguma questão jurídica ou ambiental.

Risco de Especificidade

Existem fundos imobiliários que trabalham com ativos específicos. Por exemplo: um hospital só pode ter atividades hospitalares. Se o hospital tiver algum problema e cancelar o contrato, será difícil achar uma nova empresa do mesmo ramo para substituir. O investimento pode ficar arriscado, mas também costuma ser mais rentável.

Risco de Sazonalidade

O risco de sazonalidade é o risco que acontece principalmente em ativos de shoppings e varejo. Os rendimentos deste fundo são providos pelo valor de aluguel das lojas junto com participação nas vendas. Se as vendas no shopping forem fracas, esse fundo acaba rendendo pouco ou muito menos do que deveria.

 

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

A quantidade de riscos que pode incidir sobre investimentos em imóveis é alta. Quando se trata de fundos imobiliários esse número pode ser maior ainda, mesmo que grande parte deles tenha muita pouca probabilidade de ocorrer. Entretanto, os fundos imobiliários têm um funcionamento estruturado de forma a reduzir efetivamente todos esses riscos, principalmente por meio da diversificação de portfólio.

Mesmo assim é interessante avaliar todos os aspectos do fundo antes de investir, pesquisar detalhadamente sobre a política interna e analisando a carteira de ativos que ele tem.

Se você conhece mais algum risco envolvido no investimento de fundos imobiliários ou quer saber mais sobre o assunto, deixe seu comentário!

Ah e não esquece de baixar o [EBOOK] Fundos de Investimento Imobiliário.

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About the Author

Tatiana Mallmann, Co-Fundadora do Blog London Capital, formada em Administração de Empresas, ingressou no mercado financeiro em 2006, acumulando experiência em varejo, planejamento financeiro e seguros corporativos em instituições como Banco do Brasil e Confiança Companhia de Seguros. Especialista em planejamento financeiro, gestão de risco, proteção do ativo humano, blindagem de patrimônio e sucessão empresarial.