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Rendimento Fundos Imobiliários – 2 Formas de Rendimento

By Jonathan Camargo

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Rendimento Fundos Imobiliários- 2 Formas de Rendimento

Em tempos de quedas recorrentes da taxa Selic, onde aplicações mais conservadoras e populares como CDB, Fundos DI, etc, acabam perdendo a atratividade, passar a dar atenção a outros investimentos, normalmente vistos como mais arriscados, pode fazer sentido. Dentre estes investimentos estão os fundos imobiliários.

Porém, por ser um perfil de ativo ainda relativamente estranho e diferente para a maioria dos poupadores e investidores, que ainda não entendem muito bem a sua estrutura, há muitas dúvidas envolvidas a respeito dos fundos imobiliários, e principalmente, em relação a sua rentabilidade, já que, afinal de contas, para migrar os recursos de aplicações tidas como mais conservadoras, os Fundos Imobiliários deveriam entregar um retorno maior.

Mas afinal de contas, os fundos imobiliários são rentáveis? Vale a pena migrar parte dos recursos alocados no CDB ou na Poupança para os Fundos imobiliários?

A respeito de sua rentabilidade, não é simples de se afirmar qual a rentabilidade exata dos fundos imobiliários, e podemos dizer que dependerá, principalmente, do fundo imobiliário analisado e também do período avaliado.

Para quem busca uma resposta mais direta e simplificada sobre a rentabilidade que os fundos imobiliários entregam hoje, podemos encontrar fundos que entregam dividendos mensais na faixa de 0,45% ao mês, até fundos que entregam retornos de cerca de 0,90%, porém com riscos mais elevados e perfis diferentes.

Essas métricas de dividend yield , no entanto, podem se modificar drasticamente de fundo para fundo, por conta de fatores como vacância, inadimplências, ou, principalmente, por conta da variação de preços das cotas desses ativos.

Em um cenário como o atual, onde os juros estão em queda constante, é comum que os fiis se valorizem bastante, o que prejudica enormemente os seus dividend yield, já que essa métrica considera o dividendo pago em relação à cotação.

É importante lembrar também que a rentabilidade de um fundo imobiliário deve ser considerada de uma forma geral, considerando além dos dividendos recebidos, a valorização das cotas, que tende a ocorrer no longo prazo.

Assim, apesar de um fundo imobiliário entregar um dividend yield baixo hoje, conforme seus dividendos aumentem no longo prazo, e conforme as cotações se valorizem, o retorno do investidor vai se elevando.

Analisando a rentabilidade histórica dos Fundos Imobiliários

Em relação à rentabilidade histórica dos fundos imobiliários, entre os inúmeros fundos imobiliários disponíveis hoje na bolsa de valores, podemos achar resultados extremamentes distintos, mesmo se tratando de produtos de um perfil bastante similar.

A maioria dos fundos imobiliários entregou, ao longo do tempo, uma rentabilidade maior que o CDI, por exemplo, mas ao mesmo tempo, uma parcela considerável deles entregaram retornos inferiores aos da renda fixa, e sendo assim, para quem espera obter um retorno atrativo com fundos imobiliários, será sempre fundamental considerar a qualidade do ativo e também o preço pago pelo mesmo.

De um modo geral, considerando o IFIX, índice que reflete a média de desempenho dos maiores e mais líquidos Fundos Imobiliários, podemos verificar que o desempenho médio foi interessante nos últimos anos, superando com alguma folga o CDI e superando e muito o Ibovespa, como podemos verificar no gráfico abaixo.

O investidor deve levar em conta também que esse período foi bastante adverso para o mercado imobiliário, que enfrentou uma elevada vacância, por conta da recessão e crise do mercado imobiliário que afetou o país, além dos juros elevados que verificamos nos últimos anos, que acabou por prejudicar o retorno do índice.

No entanto, em um período de economia saudável, com uma vacância média controlada, vemos os fundos imobiliários entregando uma ótima rentabilidade no longo prazo.

Lembre-se: A rentabilidade de um fundo imobiliário dependerá da qualidade dos seus ativos e de sua gestão

Em geral, o que determinará a rentabilidade no longo prazo de um fundo imobiliário e seu desempenho, será mesmo a qualidade do ativo e a qualidade de seu time de gestão e procurar bons ativos é que deve ser o foco principal do investidor.

Fundos imobiliários que possuem bons imóveis, bem localizados, que pouco sofrem com vacância, ou aqueles que possuem contratos atípicos de longo prazo, são fundos que tendem a performar muito bem, ao passo que Fundos Imobiliários que sofrem ou sofreram muito com vacância, terão naturalmente o retorno comprometido.

Podemos verificar abaixo o desempenho do fundo SHPH11, por exemplo, fundo que detém participação no Shopping Pátio Higienópolis, Shopping focado na alta renda em São Paulo.

Esse fundo, por se tratar de um ativo que detém participação em um Shopping que se consolidou ao longo do tempo em São Paulo, e que apresentou ao longo do tempo um grande crescimento de vendas, uma vacância reduzida e um bom desempenho geral, entregou um retorno muito atrativo.

Se considerarmos a rentabilidade total entregue pelo SHPH11 desde 2008, considerando a valorização, os dividendos e os reinvestimentos dos dividendos, o ativo entregou um retorno que ficou próximo de 1,60% a.m no período.

Por outro lado, existem alguns exemplos de fundos imobiliários que entregaram uma performance muito ruim, como o TBOF11, por exemplo, fundo que detém participação no edifício Tower Bridge Office, em São Paulo.

Como o fundo foi lançado em um período de preços elevados no mercado imobiliário, ou seja, foi vendido aos investidores por um preço bastante elevado, e também enfrentou uma grande vacância ao longo do tempo, que hoje encontra-se em mais de 40%, a rentabilidade do fundo imobiliário foi bastante prejudicada.

Fica nítido, então, que a qualidade do ativo, o preço pago pelo investidor e o cenário econômico influenciam e muito a rentabilidade dos fundos imobiliários e o investidor deve ter noção desses pontos antes de investir.

É importante ressaltar que o investidor nunca deve tomar uma decisão de investimento baseado apenas na rentabilidade passada, afinal de contas, apesar da rentabilidade passada nos dar uma ideia sobre a performance e qualidade do ativo, ela não garante, de modo algum, a permanência de bons retornos futuros. 

Formas de Rendimento dos Fundos Imobiliários

O investimento em fundos imobiliários tem uma dinâmica um pouco diferente das outras aplicações financeiras a que estamos acostumados. Uma característica que costuma causar dúvidas nos investidores é o fato de haver duas formas de ganhar dinheiro com esse tipo de fundo: pelo recebimento de rendimentos mensais e pela valorização das cotas.

Um dos maiores atrativos dos fundos imobiliários para as pessoas físicas são os rendimentos mensais isentos de imposto de renda. Esses recursos, pagos em dinheiro na conta dos cotistas, normalmente são fruto do aluguel dos imóveis da carteira do fundo.

Embora seja a forma mais conhecida de obter ganhos com o investimento em fundos imobiliários, esta não é a única.

Ganho com a valorização das cotas

Os fundos imobiliários mais acessíveis às pessoas físicas costumam também ter cotas negociadas em bolsa de valores, como se fossem ações. Como eles não permitem aplicações e resgates, esta é a forma mais comum de se entrar e sair do investimento.

O investidor interessado em se tornar cotista de um fundo imobiliário já em operação pode adquirir cotas na bolsa, comprando-as de outros investidores que queiram se desfazer das suas cotas.

O mesmo se pode dizer do investidor que já é cotista daquele fundo imobiliário e deseja aumentar sua posição.

Já o investidor que deseja sair do investimento pode vender suas cotas, parcial ou totalmente.

Esses movimentos de compra e venda estão sujeitos à Lei da Oferta e da Demanda, assim como a negociação de ações.

Ou seja, quando há uma demanda maior pelas cotas de determinado fundo, os preços das cotas tendem a subir; já quando há mais cotistas querendo vender que investidores querendo comprar, os preços das cotas tendem a cair.

Assim, a segunda maneira de ganhar dinheiro com os fundos imobiliários é com a valorização das cotas. Mas atenção: as cotas podem se valorizar, dando um retorno positivo ao investidor, ou desvalorizar, gerando um retorno negativo. Tudo vai depender das perspectivas para o desempenho do fundo.

A valorização das cotas, diferentemente do que ocorre com os rendimentos pagos pelo fundo, não é isenta de imposto de renda.

Esses ganhos são tributados em 20%, e o IR deve ser recolhido por iniciativa do próprio investidor, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda das cotas na bolsa.

Investimentos “híbridos”

Muita gente considera os fundos imobiliários como investimentos híbridos, justamente porque eles combinam características da renda fixa – os rendimentos regulares – e da renda variável – a oscilação dos preços das cotas em bolsa.

A própria composição da carteira dos fundos e suas estratégias trazem características híbridas. Fundos mais focados em aluguel têm um caráter mais parecido com o da renda fixa, enquanto fundos que compram ou constroem imóveis para lucrar na venda têm um caráter mais de renda variável.

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About the Author

Jonathan B Camargo, Co-Fundador do Blog London Capital e assessor de investimentos na New York Capital empresa de assessoria de investimentos que tem como objetivo exclusivo assessorar pessoas físicas de elevado patrimônio, holdings familiares e empresas de participações com alta disponibilidade líquida para investimentos, sempre valorizando a privacidade dos negócios, aliada à solidez da XP INVESTIMENTOS.