FUNDOS IMOBILIÁRIOS (Fiis) - O que é, Como Funciona e Vale a Pena Investir? | Blog London Capital

FUNDOS IMOBILIÁRIOS (Fiis) – O que é, Como Funciona e Vale a Pena Investir?

By Jonathan Camargo

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FUNDOS IMOBILIÁRIOS (Fiis) - O que é, Como Funciona e Vale a Pena Investir?

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Conhecer quais os melhores fundos de investimento imobiliários em 2018 é fundamental para quem quer investir no setor imobiliário e aproveitar esse bom momento.

O investimento em imóveis é desejo por muitas pessoas.

Porém, os custos envolvidos costumam ser altos, principalmente em empreendimentos para fins comerciais.

Com os FIIsvocê pode investir neste setor e obter todos os benefícios de um imóvel físico.

Além disso, eles contam com outras vantagens em relação à compra direta de um imóvel, como a liquidez.

Este ano promete trazer bons retornos para o setor imobiliário.

A compra de um FII é simples e rápida como a negociação de ações. Você pode receber mensalmente as recomendações de fundos imobiliários para investir com ainda mais segurança!

É claro que antes de investir, é importante conhecer tudo sobre esta aplicação.

Pensando nisso, preparamos um guia completo onde você vai conferir:

  • O que é e como funcionam os FIIs?
  • Ranking – Top Fundos Imobiliários para investir
  • Montando uma carteira recomendada de Fundos Imobiliários
  • Como calcular o rendimento de um FII
  • Onde acompanhar a rentabilidade dos Fundos Imobiliários
  • Passo a passo de como investir nos Fundos Imobiliários mais rentáveis

Se você tiver qualquer dúvida, deixe um comentário no final da página.

Antes de continuar quero te convidar a baixar o [EBOOK] Fundos de Investimento Imobiliário.

É um PDF para download gratuito que será enviado diretamente para sua caixa de e-mail. Neste ebook você vai poder compreender mais afundo sobre o assunto do vídeo, com estratégias e dicas práticas para você usar no dia-a-dia como investidor.

Se você ainda não baixou faça agora, neste link.

Boa leitura!

O Que é e Como Funcionam os FIIs

Com os FIIs, o investidor adquire cotas (ou partes) de um empreendimento e torna-se co-proprietário de uma sala comercial ou de um condomínio – veremos isso mais adiante. Ou seja, mesmo que possua R$ 100, por exemplo, você é dono do percentual do imóvel correspondente a este valor.

Os bancos, ou as gestoras de fundos, são as empresas que lançam um FII na Bolsa de Valores com o intuito de captar verba para a compra de propriedades. Dessa forma, as cotas dos FIIs funcionam como as ações: são negociadas na Bolsa e o preço varia conforme a valorização dos imóveis.

Os lucros mensais vêm do montante arrecadado com o aluguel do empreendimento e você também pode ganhar com a valorização, a qual citei acima. Veja o exemplo de um prédio comercial: Todo mês, o valor acumulado é calculado e, em seguida, distribuído em conformidade entre os cotistas.

Salas comerciais, lojas, shoppings, hotéis, galpões e universidades são algumas das possibilidades que este tipo de investimento oferece. Por isso começar a investir em fundos imobiliários é mais uma forma muito inteligente de aplicação na Bolsa. Veja mais sobre como funcionam os fundos aqui.

As vantagens de investir em FIIs

Além de permitir a multiplicação da sua renda, o mercado de FIIs tem inúmeras outras vantagens: é extremamente transparente e seguro; uma maneira prática e simples de ganhar mais dinheiro; e tudo pode ser feito do conforto da sua casa. Nada mal, não é mesmo?

Então para você não perder mais tempo e começar a investir em fundos imobiliários, elenquei as principais vantagens desse fantástico investimento. Surpreenda-se e melhore sua vida em pouco mais de alguns minutos – tempo que você levará para ler todos os benefícios e tomar a sua decisão:

Oportunidade: Com cerca de R$ 100 você já tem acesso a uma variedade enorme de imóveis Classe A (prédios comerciais, shoppings, flats, galpões e universidades) que não teria condições de comprar sozinho;

Diversificação: Digamos que você possui R$ 5 mil para investir. Você pode comprar R$ 1000 de cada fundo e adquirir cinco no total. Com cinco propriedades diferentes, você obtém uma boa renda mensal com aluguéis;

Alta liquidez: Os FIIs são muito fáceis de negociar. Se tiver R$ 100 mil em fundos você consegue rapidamente vender, caso precise. É diferente de ter uma sala comercial do mesmo valor;

Proteção do capital: O preço dos imóveis, assim como os aluguéis, tendem a ser reajustados conforme a inflação; por isso FIIs são uma boa opção para proteger seu dinheiro;

Gestão profissional: O investidor não se preocupa com despesas relacionadas à manutenção do imóvel, etc. Tudo fica sob a responsabilidade do grupo administrador do fundo;

Reinvestimento dos lucros: Coloque os juros compostos para trabalhar a seu favor e reinvista o dinheiro dos aluguéis para adquirir novas cotas de outros empreendimentos;

Efeito bola de neve: Com a compra de FIIs que geram bons dividendos, você pode formar uma carteira, ganhar com os juros compostos e alcançar a independência financeira.

 

E como o investidor pode ganhar dinheiro?

O investidor de um fundo imobiliário pode ganhar dinheiro de duas formas diferentes. Com a rentabilidade paga pelo fundo (95% dos seus resultados) e também com a venda de suas cotas do fundo pelo valor de mercado atual.

Por exemplo, um fundo de investimento imobiliário é dono de um Shopping. O seu lucro vem das centenas de lojas que pagam aluguel a ele.

O investidor não tem direito algum a essas lojas, mas ele receberá parte do pagamento desses lojistas.

Então, sempre que o shopping tiver bons resultados, o FII pode cobrar mais dos lojistas, conseguindo melhores resultados e ainda ter suas cotas valorizadas na B3 (Bolsa de Valores).

Assim, o investidor se beneficia com o sucesso do shopping indiretamente, sem se preocupar com toda a burocracia do ramo.

Os fundos imobiliários são simples, rápidos, seguros, diversos e lucrativos.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Você já sabe que investir em FIIs é mais lucrativo e simples do que comprar imóveis. No entanto, aposto que você não conhece esses outros benefícios.

#1 – Retomada do Setor Imobiliário

O Setor Imobiliário, conforme Max Bohm e Daniel Malheiros apontaram neste vídeo, está prestes a entrar em uma tendência de alta.

Então, essa é a hora de se posicionar no mercado para realizar grandes lucros com fundos imobiliários.

Os indicativos são claros. Os estoques de imóveis começaram a reduzir, o distrato também começou a diminuir.

Além disso, as taxas de juros estão cedendo rápido, seguindo a Taxa Selic. Assim, os bancos estão fornecendo um crédito imobiliário mais acessível. Ou seja, a parcela dos imóveis voltará a caber no bolso do consumidor.

Isso significa que o ramo inteiro vai aquecer, assim, os FIIs tendem a ter melhores resultados que se traduzem em mais rentabilidade para você.

#2 – Isenção de Imposto de Renda

Todo mês, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% dos seus resultados entre os cotistas. Exatamente como se fosse uma renda de aluguel.

Essa renda é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas.

No entanto, existe a tributação sobre o ganho de capital ao vender cotas do FII. Ela ocorre de maneira semelhante à venda de ações, com a alíquota de 20% do lucro (diferença entre o que vendeu e o que pagou pelas cotas).

#3 – Mais liquidez do que imóveis

Os fundos imobiliários possuem um volume de negociação menor do que as ações.

Ainda assim, é infinitamente mais ágil do que vender um imóvel próprio que passará por avaliação, visita do próximo dono e todo processo burocrático padrão.

#4 – Cotação do investimento em tempo real

Uma das vantagens é a possível valorização das cotas do fundo. Todos os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores. Assim, a sua fatia do fundo também é precificada pela compra e venda do mercado.

Quanto mais pessoas quiserem um fundo, maior será a sua cotação. Quanto menor a procura, mais baixa será a cotação.

Ou seja, a cotação pode oscilar negativamente a curto prazo. Por isso, é melhor ver os FIIs como um investimento de mais longo prazo..

Ao comprar um imóvel diretamente, você não tem essa precificação em tempo real. Você só saberá o valor atual do imóvel quando vendê-lo.

Imagine que até mesmo o seu próprio imóvel pode se desvalorizar. A diferença é que você não sabe o preço de mercado ‘ao vivo’.

Se um você decidir vender algum imóvel e não houver procura, provavelmente ele será vendido por um preço inferior ao pago no momento da compra. Ainda mais se você estiver em situação emergencial precisando de dinheiro.

#5 – Investimento mínimo baixo

Outra grande vantagem é participar do mercado imobiliário com um capital pequeno. Você não precisa ter R$ 500 mil para ter sua cota no fundo. Com cerca de R$ 100 já é possível entrar no mercado.

Se você fosse comprar um imóvel para investir, com R$ 300.000, teria acesso a apenas um imóvel, diferente do fundo que investe em diferente imóveis ou apenas um negócio com vários locatários como shoppings, prédios comerciais e etc.

Assim, você diversifica o seu investimento. Imagine que com uma casa apenas sua, você só pode ter um inquilino. Se ele não pagar, seu investimento não renderá nada.

#6 – Acesso a investimentos imobiliários de alta qualidade

Se não fosses pelos fundos imobiliários, dificilmente você teria acesso a empreendimentos milionários no ramo imobiliário.

Imagine lucrar com grandes prédios comerciais, shoppings, condomínios e diversas outras construções milionárias aplicando pouco.

Isso só é possível com os fundos imobiliários.

#7 – Gestão profissional do empreendimento

Você, por mais experiente que seja, não quer gastar seu precioso tempo avaliando inquilinos e gerindo um imóvel enquanto uma empresa de gestão profissional pode fazer isso.

Não é necessário investir nenhum tempo gerindo o imóvel em um FII. O gestor realiza todas as atividades necessárias para manter o empreendimento com rentabilidade.

Inclusive é do interesse dele que o negócio dê bons resultados já que a empresa gestora é comissionada de acordo com os resultados com a taxa de administração entre 1% e 3%.

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem diversos tipos de FIIs. Cada um deles possui suas características únicas que o tornam mais ou menos interessantes para cada tipo de investidor. Descubra os tipos de fundos imobiliários mais populares:

Fundos de renda

Os fundos imobiliários de renda trabalham de forma simples: alugando imóveis para ter uma renda mensal fixa.

Como esses FIIs possuem mais liberdade, eles investem em tipos de imóveis variados, dando mais segurança ao investidor sobre o seu retorno mensal.

A grande maioria dos fundos é especializada em um tipo de imóvel.

Podem ser focados em shoppings, agências bancárias, depósitos, imóveis residenciais, corporativos, hotéis e etc.

Fundos de desenvolvimento

Esse FII é focado na edificação e venda de imóveis. Ele pode trazer uma alta rentabilidade, mas depende muito do momento econômico, pois sua renda está atrelada ao poder de compra e interesse das pessoas.

Fundos de Trade

O gestor trabalha exatamente como um trader, estudando o mercado e buscando as melhores oportunidades do ramo. Seu objetivo é comprar imóveis baratos para depois vendê-los mais caros.

Esse tipo de FII também costuma manter imóveis para aluguel, garantindo uma fatia de segurança aos seus investidores.

Fundos de Recebíveis

Eles são parecidos com os fundos de renda fixa, assim são mais conservadores. A maior parte dos investimentos ocorrem em títulos de crédito privado como CRI’s, LCI’s e etc.

Fundos de fundos

Esses fundos de investimentos costumam aplicar em outros fundos imobiliários. Eles preferem deixar a gestão imobiliárias com profissionais da área enquanto a gestão se preocupa em apenas diversificar o capital entre FIIs.

Como acompanhar a rentabilidade dos Fundos Imobiliários

É muito importante analisar a rentabilidade dos FIIs antes de investir.

Como dito pelo nosso especialista Daniel Malheiros, o cenário de queda da taxa Selic é ótimo para investir em fundos imobiliários.

Ao contrário da renda fixa que tende a perder rentabilidade em momentos de juros mais baixos, o ramo de imóveis deve crescer de forma geral.

E sabe como você pode acompanhar o crescimento do mercado? As cotas dos fundos são negociadas na B3 (Bolsa de Valores), assim, foi criado um índice para medir o desempenho médio dos fundos imobiliários: o IFIX.

É como o índice Ibovespa que indica a temperatura do mercado.

A rentabilidade dos FIIs é afetada pelo momento econômico, por isso, entre 2015 e 2016, esses fundos não obtiveram um rendimento tão atrativo.

Na média, os FIIs possuem um rendimento melhor do que fundos de renda fixa e podem até render mais do que ações da Bolsa de Valores.

Como investir em Fundos Imobiliários

Investir em fundos imobiliários, normalmente, é melhor do que aplicar diretamente em imóveis.

No entanto, mesmo com mais liquidez, flexibilidade e maior rendimento, os FIIs não devem ser encarados como aplicações de curto prazo.

Lembre-se que, indiretamente, você está investindo em imóveis. Esse é um investimento de longo prazo.

Então, o processo para investir em um FII é muito semelhante a aplicar em uma ação da bolsa de valores.

Ele é feito inteiramente online via home broker. Ferramenta disponibilizada por uma corretora ou banco de investimentos para acessar o mercado de ações e derivativos.

Se você já tem sua carteira diversificada e quer embarcar neste novo ciclo imobiliário positivo, basta seguir o passo a passo a seguir:

  1. Criar uma conta em uma corretora ou banco de investimentos
  2. Escolher um Fundo Imobiliário na bolsa de valores
  3. Enviar a ordem de compra pelo home broker

A sua intermediadora provavelmente vai cobrar uma taxa de corretagem pela ordem de compra do FII. Esse valor pode variar entre R$ 5 e R$ 30, depende da corretora ou do banco e o seu plano de corretagem.

A BM&FBOVESPA também cobra uma taxa pela negociação. A alíquota sobre a negociação é de 0,004942% e a de liquidação é de 0,0275%.

Viu como é simples? Na hora de escolher sua corretora e FII, fique atento aos custos. Normalmente é cobrado uma taxa de corretagem, uma taxa de administração e o Imposto de Renda.

Riscos ao aplicar em um Fundo de Investimento

Apesar de ser um mercado aquecido com tendência de retomar uma tendência positiva, existem alguns riscos a serem considerados.

Veja eles a seguir:

Risco de mercado

Os FIIs e outros investimentos de renda variável sofrem com isso. Neste caso, o fundo imobiliário é um híbrido, pois garante uma renda fixa pelos aluguéis, mas também possui a cotação do mercado que pode subir ou descer.

Então, se você precisar do seu dinheiro hoje e por algum motivo o seu FII está desvalorizado, provavelmente você receberá menos pela mesma quantidade de cotas ou fração de cotas.

Inadimplência

Imagine que o seu FII é de renda, baseado em depósitos navais. Se uma crise afetar as importações e exportações do Brasil, provavelmente alguns inquilinos podem parar de pagar o imóvel em dia, tornando seu FII menos rentável.

Como última peça do dominó, você sentirá essa diferença no seu bolso.

Liquidez

Assim como o valor das cotas é afetado pelo mercado, você também pode ter menos agilidade dependendo do momento vivido pela economia e FII em questão. Quando a oferta das cotas aumenta em relação à procura, a venda com certeza será mais demora.

Risco de obra

Se o FII escolhido por você é do tipo que opta por construir os empreendimentos, todos os riscos operacionais devem entrar na sua avaliação.

Estouro no orçamento, acidentes, atrasos no cronograma, riscos externos como a possibilidade da obra ser embargada e paralisada. Tudo isso pode afetar a obra e, assim, o seu investimento.

Vacância

Esse risco também faz parte dos FIIs de renda. Qualquer imóvel pode ficar desocupado por um período de tempo. E dependendo do tamanho dos imóveis, número, tipos, pode ser difícil encontrar outro bom inquilino.

Como escolher os melhores FII

Além dos índices de inflação e juros do país, o investidor também deve avaliar o momento em que os setores se encontram, uma vez que Fundos Imobiliários normalmente investem em setores diferentes e cada setor pode estar em ciclo de alta ou baixa, de acordo com o cenário do mercado.

Por exemplo: Se o setor de varejo está bem, pode ser interessante investir em um FII que aplique no segmento de shopping center.

Também é importante analisar o momento do próprio fundo, se ele apresenta alta ou baixa vacância em seus imóveis, quais ativos o compõem, se os reajustes de aluguéis dos imóveis podem aumentar e os vencimentos dos contratos vigentes.

Para avaliar a qualidade de um FII, 3 pontos são essenciais:

  • A cotação do fundo: O valor que as cotas estão sendo negociadas no mercado.
  • O valor de mercado: Quanto custaria comprar todas as cotas (obtido pelo número de cotas multiplicado pela última cotação).
  • O patrimônio líquido: O valor avaliado dos bens que compõem o fundo.

A partir disso, é possível avaliar se as cotas de um FII estão muito caras, se o momento é favorável e como investir em Fundos Imobiliários pode ser vantajoso ou não.

| Para investir em Fundos Imobiliários, é preciso avaliar o valor das cotas e se o momento é favorável.

Veja, então, como escolher o melhores FIIs analisando esses fatores:

1. Avalie a qualidade da gestão

Existem gestoras de FIIs que já são conhecidas no mercado por seu bom desempenho e esse é o primeiro ponto a analisar antes de escolher onde aplicar seu dinheiro. É importante examinar o histórico do gestor e se o método de administração utilizado está alinhado ao seus interesses:

  • As informações têm sido transparentes aos investidores?
  • As taxas de administração estão de acordo com as praticadas no mercado?
  • Há uma boa atuação na prospecção de inquilinos?
  • O que a gestora tem feito para melhorar o retorno do fundo?

Uma boa gestão é um indício de bons resultados e de poder de reação caso o cenário se torne desfavorável.

2. Observe o índice de vacância

A vacância é um dos dados mais importantes para avaliar a qualidade de um FII. Isso porque um fundo de alta vacância tende a pagar menores rendimentos. Ou seja, se existe grande parte dos imóveis vagos, isso representa um valor financeiro a menos na receita do fundo e, consequentemente, lucros menores a serem distribuídos.

Fundos Imobiliários com uma boa gestão e imóveis bem localizados tendem a apresentar menor nível de vacância, pois são mais procurados e têm maior facilidade em serem locados.

Ao avaliar a vacância de um FII, lembre-se de observar tanto a atual quanto a histórica. Assim, você poderá ter uma perspectiva de como o fundo tende a se comportar tanto em períodos em que o mercado está favorável quanto em períodos mais turbulentos.

3. Entenda o valor das cotas

Assim como ao investir em ações, é preciso avaliar o valor da cota e se ela já está muito “cara”. Esta é uma informação importante para várias etapas na análise desse investimento.

Para saber isso, você pode dividir o patrimônio líquido do FII pela quantidade de cotas. O valor resultante será o patrimônio líquido por cota (PLC).

Comparando esse resultado com o valor de mercado da cota, ou seja, sua cotação, você pode perceber se a negociação está muito acima ou muito abaixo do valor patrimonial.

  • No caso de estar muito abaixo, isso pode indicar boas oportunidades ou que tem algo errado com este investimento.
  • No caso de estar muito acima, pode haver uma correção do mercado, com queda da cotação.

4. Verifique a liquidez do fundo

Liquidez é o volume médio de negociações de um determinado ativo. Ou seja, um investimento com grande oferta e demanda, possui alta liquidez. Esse é um critério importante que pode indicar se o investimento possui maior ou menor risco.

Fundos de Investimento Imobiliário que possuem baixa liquidez podem apresentar oscilações abruptas de cotação e, por isso, tendem a ser mais arriscados. Além disso, um investimento com baixa liquidez pode te deixar preso na hora de se desfazer de suas cotas, não havendo investidores interessados em comprá-las ou em pagar um preço justo por elas.

Ao olhar para a liquidez de um FII, um dica interessante é avaliar o número de negócios do último mês e dos últimos 12 meses. Alguns analistas afirmam que uma liquidez interessante para esse investimento é de, em média, mais de 100 negociações mensais e um valor médio de R$150.000,00 por dia.

Também é interessante verificar se o FII tem 100% de presença nos pregões ocorridos nos últimos 12 meses, ou seja, se ele foi negociado todos os dias.

5. Analise o Dividend Yeld

Fundos Imobiliários são obrigados a distribuir, pelo menos, 95% dos lucros obtidos aos cotistas. O Dividend Yeld é o retorno anual que esse investimento distribui e, por isso, é um valor importantíssimo na decisão de investir.

Se o Dividend Yeld estiver acima da Taxa Selic, e se está de acordo com o rendimento que você procura, esse pode ser um investimento interessante.

Para descobrir o Dividend Yeld, você pode somar os rendimentos mensais dos últimos 12 meses e dividir pela cotação atual do fundo.

Como Calcular a Rentabilidade de um Fundo de Investimento Imobiliário

Uma maneiras de definir quais são os melhores Fundos Imobiliários é calculando o seu rendimento.

Para isso, você precisa conhecer o comportamento das cotações e a distribuição dos proventos (aluguéis).

Basicamente, você pode utilizar dois métodos de análise. Confira:

1. Rendimento por cota

Esse método de cálculo considera a valorização e os proventos recebidos no período desejado. Vamos supor que você quer analisar no período de seis meses. Para isso, utilizaremos a seguinte tabela:

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$)
Janeiro 1,50 100,00
Fevereiro 1,50 101,50
Março 1,40 103,00
Abril 1,50 103,50
Maio 1,60 104,00
Junho 1,60 106,50

Agora, você deve somar o valor total dos aluguéis, que é de R$ 9,10. Calcule o desempenho do valor da cota. Para isso, faça a diferença entre o preço final e o inicial. O resultado será de R$ 6,50.

Some os 9,10 com o 6,50, que resulta em 15,60. Por fim, basta dividir 15,60 pelo valor inicial da cota que é R$ 100,00. Assim, o rendimento será de 15,60% nos seis meses.

2. Cálculo dos yields

O cálculo do yield é um dos mais conhecidos pelos investidores de Fundos Imobiliários. Vamos utilizar a mesma tabela do exemplo anterior:

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$)
Janeiro 1,50 100,00
Fevereiro 1,50 101,50
Março 1,40 103,00
Abril 1,50 103,50
Maio 1,60 104,00
Junho 1,60 106,50

Calcule o yield mensal, (1,50/100,00)*100 que resulta em 1,50%. Agora, verifique a valorização mensal da cota. Ao fazer isso para todas elas, teremos a seguinte tabela:

Faça a soma da valorização mensal com o yield:

Mês Aluguel por cota (R$) Cota (R$) Yield Mensal (%) Valorização da cota (%) Total (%)
Janeiro 1,50 100,00 1,50 1,50
Fevereiro 1,50 101,50 1,50 1,50 3,00
Março 1,40 103,00 1,40 1,48 2,88
Abril 1,50 103,50 1,50 0,49 1,99
Maio 1,60 104,00 1,60 0,48 2,08
Junho 1,60 106,50 1,60 2,40 4,00

Por fim, vamos calcular os juros compostos de cada mês: ((1+0,015)*(1+0,03)*(1+0,0288)*(1+0,0199)*(1+0,0208)*(1+0,04) – 1) *100 = 16,45%, ou seja, o seu FII rendeu 16,45% em seis meses.

Conclusão

O Fundo Imobiliário é uma excelente alternativa para quem quer se expor ao mercado imobiliário.

Você dificilmente poderá investir em imóveis de primeira linha sem um bom fundo imobiliário.

Agências bancárias, grandes shoppings, prédios comerciais normalmente são muito bem localizados e costumam ser alugados por ótimos locatários.

Nesse sentido, os FIIs democratizam as melhores oportunidades do segmento.

Além disso, o FII é simples, basta adquirir suas cotas sem todo o processo burocrático de imóveis.

É versátil, pois existem diversos tipos de fundos e cada um deles aplica em diferentes negócios imobiliários.

É acessível. Com R$ 100 você pode começar a investir.

É uma ótima forma de ter uma renda extra mensal com imóveis.

É isento de Imposto de Renda para pessoas físicas.

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Jonathan B Camargo, Co-Fundador do Blog London Capital e assessor de investimentos na New York Capital empresa de assessoria de investimentos que tem como objetivo exclusivo assessorar pessoas físicas de elevado patrimônio, holdings familiares e empresas de participações com alta disponibilidade líquida para investimentos, sempre valorizando a privacidade dos negócios, aliada à solidez da XP INVESTIMENTOS.