Fundos Imobiliários: 14 Melhores Tipos de Fiis para Investir Hoje | Blog London Capital

Fundos Imobiliários: 14 Melhores Tipos de Fiis para Investir Hoje

By Tatiana Mallmann

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Conheça os tipos de fundos imobiliários e suas características com este guia definitivo.

Os fundos imobiliários renderam 375,7% nos últimos 14 anos, o suficiente para que se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no Brasil.

Um resultado tão vistoso tem atraído cada vez mais investidores interessados em surfar no boom imobiliário.

Desde 2008, o número de quotistas desses fundos cresceu quatro vezes.

O mercado brasileiro, no entanto, ainda pode ser considerado pequeno quando comparado ao americano.

A principal barreira de entrada a novos investidores é a falta de entendimento das características de cada fundo.

Para facilitar o entendimento leia a seguir quais são as classificações de cada fundo imobiliário e para que tipo de investidor são indicados.

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Uma classificação que se tornou comum é dividir os FII pelo tipo de ativo em que eles investem seu dinheiro:

  • Fundos de Tijolo
  • Fundos de Papel

Fundos de Tijolo

Esses são os FII que investem em imóveis reais e ganham com a renda de aluguel ou venda com lucro.

Nos FII de tijolo o investidor pode, além de ganhar com a renda de aluguéis, ver o preço das cotas acompanhar a valorização dos imóveis do Fundo.

Fundos de Papel

Fundos de papel são aqueles que investem em ativos financeiros do mercado imobiliário e os Fundos que investem em cotas de outros Fundos (Fundo de Fundos).

Nos Fundos de Papel o investidor ganha com o pagamento de juros e não há valorização do principal.

Excelente: Como Investir em Dividendos Passo a Passo 🙂

Classificação mais abrangente dos FII

Como os FII possuem objetivos distintos para obter renda (aluguel, compra e venda de ativos financeiros, etc),  podemos criar uma classificação mais abrangente para facilitar a comparação entre os fundos.

Então e dividi-los em 14 tipos de fundos imobiliários:

  • Fundos de Desenvolvimento Imobiliário
  • Fundos de Renda Shoppings
  • Fundos de Renda Lajes Corporativas
  • Fundos Imobiliários de Galpões Industriais
  • Fundos de Hoteis
  • Fundos Imobiliários de Educacional
  • Fundos Imobiliários de Hospitais
  • Fundos de Fundos
  • Fundos de Compra e Venda de Imóveis
  • Fundos de Recebíveis Imobiliários (CRIs)
  • Fundos Híbridos (Papel e Tijolo)
  • Fundo de Agências Bancárias
  • Fundos de Varejo
  • Outro Fundos

Vamos ver cada um deles ?

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

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Esses são os tipos de fundos imobiliários mais arriscados e também os que oferecem o maior potencial de retorno.

O gestor investe na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro.

São recomendados apenas para quem tem sangue frio porque todo o risco do incorporador é transferido para o investidor.

Se houver algum problema em uma obra o cotista pode ser impactado diretamente segue alguns riscos:

  • O empreendimento não conseguir a licença ambiental;
  • Os imóveis não são vendidos;
  • A prefeitura não liberar o habite-se;
  • A obra ficar mais cara que o esperado;

Com tantas incertezas, é complicado tomar a decisão de investimento.

Não é à toa que os fundos de desenvolvimento imobiliário são direcionados apenas a investidores com mais dinheiro.

Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel.

Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma renda mínima garantida (RMG) aos cotistas enquanto os imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a permanecer no fundo.

Os fundos que constroem imóveis residenciais costumam vendê-los quando eles ficam prontos.

Mas aqueles que constroem imóveis corporativos podem permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo dos aluguéis.

Exemplos de fundos imobiliários de desenvolvimento:

  • MFII11
  • CTXT11
  • RBDS11
  • RBBV11

Fundos de Renda Shoppings

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Os tipos de fundos imobiliários de renda são os mais fáceis de analisar. O gestor compra um ou mais imóveis, aluga essas propriedades para lojistas e distribui a renda líquida gerada pelos aluguéis mensalmente aos quotistas.

Leia  Fundo imobiliário FIGS11 General Shopping

O fundo tem um componente de renda fixa uma vez que distribui aluguéis mensais.

Por outro lado, quando o imóvel fica vago, há uma interrupção no fluxo de renda, o que é uma característica de uma aplicação de renda variável.

O sucesso desse tipo de fundo, entretanto, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo.

Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta, um shopping tende a ter menor vacância.

Além disso, os próprios contratos de locação assinados com os lojistas costumam prever o pagamento de aluguéis que variam de acordo com o faturamento dos comerciantes.

Os fundos que investem em shopping centers são naturalmente diversificados. Alguns podem mesmo ser bastante pulverizados, o que reduz significativamente o risco do investimento.

Um shopping center necessariamente terá diversos inquilinos, pois um único shopping aluga seus espaços para dezenas ou centenas de lojistas.

Essa diversificação de inquilinos é interessante porque reduz o risco de vacância e inadimplência.

Se um shopping center perder alguns locatários ou se alguns lojistas ficarem inadimplentes.

O impacto não será muito grande, pois há inúmeros outros lojistas para continuar pagando o aluguel, gerando rendimentos para o fundo.

Os fundos que investem em diversos shoppings, terão uma variedade ainda maior de locatários.

Além disso, diversificarão as localizações dos empreendimentos e talvez até o público-alvo e as operadoras.

Os rendimentos de um fundo imobiliário de shopping center estão diretamente ligados às vendas. Isso porque parte dos aluguéis pagos pelos lojistas está atrelada às suas receitas.

Assim, um único fundo que invista em shopping centers em diversos estados do país poderá se beneficiar do crescimento diferenciado de cada região.

Investir em mais de um shopping também possibilita ao fundo se expor a diferentes públicos. Um shopping pode ser voltado para as classes A e B, por exemplo, enquanto outro pode ser mais focado nas classes C e D.

Um outro ponto importante é a inflação, como no Brasil possuímos instabilidade econômica, o sobe e desce da inflação pode prejudicar os investimentos atrelados diretamente a este indicador.

Porém, os fundos que investe em shoppings não são afetados pois o aumento de preços eleva o faturamento das lojas e o alugue pago.

Exemplos de Fundos de Renda Shoppings:

  • FIGS11
  • FLRP11
  • ABCP11
  • XPML11

Fundos de renda Lajes corporativas e galpões

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As lajes corporativas são escritórios grandes e de alto padrão. O principal objetivo dos gestores que investe em imóveis desse segmento é locar para grandes empresas ou órgãos estatais que demandam uma excelente infraestrutura.

A qualidade desses imóveis pode ser atestada por consultorias especializadas no assunto.

As avaliações seguem a demanda e os padrões do mercado, que classificam as lajes corporativas com notas que variam de AA a C.

A localização, a área útil do imóvel, o número de vagas de garagem, a altura do pé direito, o piso elevado e o gerenciamento predial são alguns fatores que são avaliados pelo locatário.

Por isso, os gestores precisam ficar atentos para esses requisitos.

A falta deles pode gerar prejuízo e pouco retorno financeiro para aqueles que pretendem investir nesses imóveis.

Estes fundos funcionam de forma parecida com os fundos de shoppings, mas não costumam ser tão diversificados, já que dificilmente um prédio de escritórios de alto padrão tem centenas de inquilinos.

O que o gestor pode fazer para diminuir os riscos é comprar mais de um imóvel.

O aluguel desses fundos geralmente é fixo e corrigido anualmente pela inflação.

Exemplos de Renda Lajes Corporativas e Galpões industriais:

  • FFCI11 – Rio Bravo Renda Corporativa
  • BMLC11B – BM Brascan Lajes Corporativas
  • EDGA11B – BM Edifício Galeria

Fundos de Hotéis

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Quais são Tipos de fundos imobiliários-Hoteis

Os Tipos de Fundos Imobiliários que exploram o ramo hoteleiro tem algumas semelhanças com o setor de shoppings, a saber, custos fixos e receitas bem variáveis.

A diferença maior está na sensibilidade de ciclo, já que o setor de hotelaria é muito mais sensível ao contexto internacional e aos eventos de grande magnitude.

Enquanto que outros setores imobiliários passam por ciclos de dezena de anos para mais, ciclos do ramo de hotelaria podem inflar e estourar em questão de poucos anos.

Leia  SPTW11 SP Downtown Fundo Imobiliário

E como o ciclo é muito rápido, o lado da descida pode ser ruinoso à muitos investidores, principalmente àqueles que estão alavancados.

A recomendação é de só mexer no setor se você tiver prática no ramo de hotelaria. Isso vale para o mundo real como também dentro do universo dos fundos imobiliários

Exemplos de Fundos Imobiliários de Hotéis:

  • BRHT11B
  • HTMX11B

Fundos Imobiliários de Escolas, Universidades e Hospitais

Normalmente são alugados para um único inquilino, em geral, investem em imóvel único. Assim como nos shopping centers, o aluguel é condicionado à receita do locatário e pode variar.

Muitas faculdades e universidades hoje existem em prédios comerciais

“comuns”, lajes comerciais dentro das cidades. Existem também os campi universitários no esquema de “cidades jardim”, onde variados prédios específicos estão dispostos em uma grande área verde. Esses são os casos organizados.

Menos organizados são os campi de ensino superior construídos em zonas de expansão das cidades, e depois expandidos até o limite de zoneamento da região.

Como as cidades em volta de si, o resultado final parece mais obra do acaso, sem planejamento estético nenhum.

Assim, no caso de FIIs de Ensino, a análise de destinação depende do tipo do imóvel do fundo.

Se for uma laje comercial comum então será o caso de risco corporativo concentrado (detalhado mais adiante).

Se for uma área em zona de expansão de cidades vale a lógica do setor de varejo, mas com o agravante que faculdades geralmente se instalam mais longe da mancha urbana, e portanto a cidade demora muito mais para “alcançar” a área construída.

Seja como for, contrato com instituição de ensino superior costuma ser contrato atípico e longo. Tem de ser. Poucas coisas são tão traumáticas quanto a realocação física de uma faculdade.

Exemplos de Fundos Imobiliários de Educacional e Hospitais:

  • AEFI11
  • FAED11B
  • FCFL11
  • HCRI11B
  • NSLU11B

Fundos Imobiliários de Hospitais

Dentro dos fundos imobiliários há opções bem diversificadas e interessantes, uma delas são os fundos de hospitais que são detentores de imóveis alugados para hospitais.

Temos poucos fundos nessa categoria, para ser mais preciso, apenas dois, o NSLU11B e o HCRI11Bambos os imóveis localizados em São Paulo, veja mais detalhes abaixo:

HCRI11B Hospital da Criança

O fundo foi constituído com o objetivo exclusivo de adquirir o imóvel onde funciona o Hospital da Criança, em São Paulo, com vistas a sua exploração comercial através de locação ou arrendamento.

O Hospital da Criança é um hospital pediátrico em funcionamento desde 1998, construído pelo Grupo NSL – Hospital Nossa Senhora de Lourdes.

Em fevereiro de 2012, o Grupo D´Or comprou o Grupo NSL, o qual se encontrava em uma fase ruim, com alto endividamento.

A transação cria expectativas quanto à melhora da administração dos empreendimentos que agora pertencem ao Grupo D´Or.

NSLU11B Hospital Nossa Senhora de Lourdes

O Fundo é proprietário da totalidade do empreendimento imobiliário denominado Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes, em São Paulo.

Em fevereiro de 2012, o Grupo D´Or comprou o Grupo Nossa Senhora de Lourdes, o qual se encontrava em uma fase ruim, com alto endividamento.

A transação cria expectativas quanto à melhora da administração dos empreendimentos que agora pertencem ao Grupo D´Or.

Fundos de Fundos

Os fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. São bastante diversificados.

São vantajosos para os investidores que não querem a responsabilidade de escolher os ativos para montar uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma gestão profissional.

Além disso, há a vantagem de poder investir numa carteira diversificada de fundos imobiliários com um aporte bem menor e com menos corretagem do que seria necessário para aplicar em cada fundo separadamente.

Como esses fundos investem em fundos de estratégias diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes de investir.

Exemplos de Fundos de Fundos:

  • TFOF11
  • BCFF11
  • CXRI11
  • PLRI11

Fundos de compra e venda de imóveis

São fundos bem mais comuns nos EUA que no Brasil e tentam lucrar com a compra e venda de imóveis.

A ideia é comprar as unidades quando o mercado está deprimido para vendê-los na alta.

São fundos arrojados, pois seu desempenho depende das circunstâncias econômicas.

rendimento desses fundos tende a ser variável. Para não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o fundo pode combinar a estratégia de compra e venda com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.

Exemplos de Fundos de Compra e Venda de Imóveis:

  • BRCR11

Fundos de Recebíveis imobiliários

Esses são os únicos fundos imobiliários que podem ser considerados investimentos puros de renda fixa.

Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados para a captação de recursos para investir no mercado imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas nesse tipo de papel.

Os principais papéis desse tipo são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos imóveis.

Os CRI resumidamente, trata-se de um instrumento para as incorporadoras e instituições financeiras anteciparem o recebimento das parcelas dos financiamentos imobiliários, transferindo para os investidores o direito de receber esses pagamentos.

Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os mutuários não pagarem o que devem.

A remuneração costuma estar atrelada a um índice de inflação.

Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis, porém fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos por bancos.

Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira.

Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.

Exemplos de Fundos Recebíveis Imobiliários:

  • VRTA11
  • KNCR11
  • MXRF11

Fundos Mistos

Os tipos de fundos imobiliários mistos investem em diferentes aplicações, podendo investir em imóveis, CRILCI ou em outros fundos imobiliários. Isso torna-os tão interessantes para todos os que desejam correr menos riscos e com uma única aplicação você pulveriza o investimento sem aumentar o custo da corretagem

O JSIM11″JS Real Estate Renda Imobiliária FII possui parte dos ativos em imóveis (35,86%) e outra parte (51,89%) em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e LCIs (letras de crédito imobiliário).

O patrimônio de imóveis é composto por dois andares do Condomínio Millennium Office Park, localizado em São Paulo, SP, com área bruta locável de 2.091 m2 e 64 vagas de garagem. Os conjuntos encontram-se locados para uma gestora de investimentos e para um dos maiores grupos de concessão de infraestrutura do Brasil.

Outro exemplo interessante é o MFII11 Mérito Desenvolvimento Imobiliário I que investe na aquisição de participações em empreendimentos de incorporação imobiliária porém para atender às necessidades de liquidez, o fundo poderá alocar parte dos recursos em títulos ou valores mobiliários com CRI ou LCI

Outros exemplos:

  • JSIM11
  • FCFL11B
  • MBRF11
  • MFII11

Conclusão Tipos de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários são uma excelente oportunidade de diversificar seus investimentos e ainda obter uma boa rentabilidade.

Principalmente com a taxa básica de juros Selic em queda (atualmente 7,5% a.a), produtos alternativos à renda fixa se destacam entre as aplicações financeiras.

Em setembro, os fundos de investimentos imobiliários lideraram o ranking de investimentos: o IFIX, índice que mede a variação desses ativos, fechou o mês com rentabilidade nominal de 6,57

Entretanto é importante estudar bastante e ter cuidado, pois o mercado ainda não sabe precificar esses fundos. O que poderia ser um problema, na verdade é uma grande oportunidade.

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About the Author

Tatiana Mallmann, Co-Fundadora do Blog London Capital, formada em Administração de Empresas, ingressou no mercado financeiro em 2006, acumulando experiência em varejo, planejamento financeiro e seguros corporativos em instituições como Banco do Brasil e Confiança Companhia de Seguros. Especialista em planejamento financeiro, gestão de risco, proteção do ativo humano, blindagem de patrimônio e sucessão empresarial.