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Como Analisar Fundos Imobiliários – 10 Indicadores para Escolher seu FII

By Tatiana Mallmann

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como analisar fundos imobiliários

Para analisar Fundos Imobiliários e avaliar se um fundo está barato, está caro ou é atrativo ou não, o investidor deve checar seus indicadores e principais métricas.

Os fundos imobiliários ainda são um mistério para muitos investidores brasileiros. A liquidez continua baixa se comparada a outros investimentos de renda variável, mas os melhores fundos costumam apresentar rentabilidades interessantes ano após ano, além da vantagem, para a pessoa física, do pagamento regular de aluguéis isentos de IR.

Com a mudança na rentabilidade da poupança, a Selic em patamares mais baixos e as grandes incertezas na Bolsa, os fundos imobiliários tornam-se uma alternativa lateral para quem quer buscar um pouco mais de rentabilidade na renda variável, sem precisar investir diretamente em imóveis.

Esses fundos geralmente investem em um ou mais imóveis corporativos, seja com objetivo de valorização, seja com objetivo de obter renda por meio de aluguéis. Os fundos também podem construir, reformar e vender propriedades e até investir em imóveis residenciais. E existem aqueles que investem especificamente em cotas de fundos imobiliários ou em recebíveis imobiliários – papéis com lastro em imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Escolher um bom fundo para investir não é uma tarefa intuitiva. Olhar apenas para a rentabilidade é um erro comum, mas este não deve ser o único fator a ser levado em conta. Para ajudar o investidor a fazer a melhor escolha abaixo estão listados os principais dados a verificar e estudar antes de se investir em FIIs:

 

1-Vacância

Um dos dados mais importantes em um fundo imobiliário é a vacância, pois  este dado está ligado diretamente à qualidade do ativo e também  à capacidade do fundo em pagar rendimentos maiores ou menores.

Esse  indicador, em imóveis bons, bem geridos e  bem localizados, normalmente é bem menor que o do mercado em geral.

É fundamental a avaliação tanto da vacância atual quanto da histórica. Ao avaliarmos a vacância do imóvel por longos períodos, podemos  verificar a resiliência do imóvel tanto em períodos em que o mercado está favorável, quanto em períodos mais adversos. Esses dados de vacância estão incluídos nos relatórios mensais dos fundos.

Abaixo, veja um exemplo  de como os dados de vacância são apresentados no relatório mensal dos FIIs. O fundo utilizado como exemplo é o HGJH11, que é proprietário de duas torres comerciais localizadas em SP. Essa informação foi encontrada  na segunda página do relatório, vacância de 7,7%, bem abaixo das médias de São Paulo.

 

vacância - fundos imobiliarios

 

2-Dividend Yield

 

Uma das maiores vantagens dos fundos imobiliário é essa capacidade de gerar fluxo mensal aos investidores,sendo assim, é muito importante saber avaliar e verificar o Dividend Yield do fundo, ou seja, seu retorno de dividendos anual, para entender se o fundo está pagando um retorno adequado.

O Dividend Yield não deve ser avaliado isoladamente e nem ser a única métrica a ser avaliada pelo investidor, já que muitos fundos imobiliários possuem DY altos, mas sem consistência, ou estão passando pelo período de Renda Garantida, que é um dividendo com prazo de validade.

Para calculá-lo , basta o investidor somar todos os rendimentos mensais pagos pelo fundo nos últimos 12 meses e dividi-lo pela cotação atual do fundo. Após, multiplica-se por 10 e então o investidor obtém o Dividend Yield dos últimos 12 meses.

Novamente, para exemplificar, o fundo utilizado é o FII HGJH11. Esse fundo é negociado hoje a R$ 1.540 (fechamento 23/03/2018) por cota e pagou cerca de R$ 7,50 mensalmente em média nos últimos 12 meses, como mostra a ilustração retirada do relatório mensal:

 

Dividend-Yield fundos imobiliários

 

Como o fundo pagou R$ 7,50 por mês nos últimos 12 meses, multiplicaremos esses R$ 7,50 por 12 para verificar o valor total pago no período. Foram R$ 90,00 pagos aos cotistas. Dividindo R$ 90,00 por R$ 1540, chega-se a 0,0584. Multiplicando 0,0584 por 100, chega-se a 5,84. Portanto, o fundo HGJH11 hoje negocia com um Dividend Yield de 5,84% baseado nas distribuições dos últimos 12 meses.

Caso o fluxo de rendimentos desse fundo em questão permanecesse estável, o investidor comprando as cotas hoje a R$ 1540, receberia nos próximos 12 meses cerca de 5,84%.

 

3-Valor Patrimonial do fundo e da cota

 

O Valor Patrimonial é o indicador que representa o valor de avaliação dos ativos de determinado fundo, sendo diferente do valor de mercado (da cota negociada em bolsa).

É comum os Fundos Imobiliários serem negociados abaixo de seu valor Patrimonial, sendo assim, os imóveis detidos pelo fundo costumam ter um valor maior do que o que é representado pelo valor da cota no mercado.

upondo-se que um Fundo tenha o Valor patrimonial de R$ 70 M, e em bolsa o seu valor de mercado seja de R$ 60 M. Se o gestor resolvesse vender os ativos do fundo e liquidá-lo, seria possível que o gestor conseguisse realizar a venda por volta de R$ 70 M em todos os ativos do fundo. Assim, o cotista poderia receber por suas cotas um valor cerca de 15% maior.

Veja no exemplo do relatório do fundo BMLC11B onde encontram-se dados do Valor patrimonial do fundo e da Cota logo na primeira página, na coluna da esquerda.

 

Valor-patrimonial-fundo-e-cota

Avaliar esses dados pode ser importante para dar a noção ao investidor se ele está levando um ativo com desconto ou pagando muito caro por estes imóveis.

 

4-Cap Rate

 

Abreviação de Capitalization Rate. É uma métrica que representa a taxa de retorno implícita de um ativo imobiliário que é proporcionada pela sua renda. Avaliá-la é fundamental para o investidor verificar o retorno proporcionado pelos ativos no portfólio do fundo.

Calcular o Cap Rate: supondo que um imóvel tenha o valor de R$ 60 M. Este imóvel hoje produz uma renda de R$ 450 mil por mês, ou R$ 5,4M ao ano. Utilizando o mesmo cálculo já utilizado para o Dividend Yield, chega-se ao Cap Rate do imóvel.

Este imóvel do exemplo, teria um Cap Rate de 9%. Diferente do Dividend yield, que é a renda final paga ao cotista por um fundo, o Cap Rate avalia individualmente cada imóvel e a renda por ele proporcionada, sem considerar as despesas do fundo, como taxas de gestão e administração.

Dessa forma, é normal que um Fundo que tenha imóveis com Cap Rate de 10%, acabe entregando um retorno em Dividendos um pouco menor, por conta dessas despesas.

 

5-Preço/Valor Patrimonial da Cota

 

O Preço sobre Valor Patrimonial da Cota representa o ágio ou deságio em que aquele ativo está sendo negociado. Para calcular o Valor Patrimonial de uma cota, basta dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de cotas.

Após isso, comparar o valor Patrimonial da Cota com o valor de mercado. Para calcular essa relação, divide-se o valor de mercado da cota, pelo seu valor patrimonial. Se, por exemplo, a cota de um fundo esteja negociando na bolsa por R$ 150,00 e o seu Valor Patrimonial por cota seja de R$ 135,00, então o múltiplo P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) desse ativo será de 1,11, sendo negociando acima do seu Valor Patrimonial.

Cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial podem representar oportunidades, mas também podem mostrar que há algum problema estrutural ou pontual dentro dos ativos de um fundo.

Lembrando que não deve-se avaliar uma métrica isoladamente. Considerar, portanto, todas as métricas possíveis, a gestão, a qualidade do ativo e então a partir daí tomar a decisão.

 

6-Número de Cotas

 

O número de cotas é a quantidade de cotas que um fundo possui, a quantidades de cotas que representam o patrimônio total do fundo. Para verificar o número de cotas o investidor deve acessar os relatórios ou informes mensais, que normalmente são publicados no site da BMF&Bovespa.

Usando  novamente o relatório do BMLC11B como exemplo, e possível ver como encontrar o número de cotas de um fundo:

 

Quantidade-de-cotas

7-Valor por m² do aluguel

 

Esse indicador mostra ao cotista se o aluguel atual praticado por um imóvel está de acordo com os valores praticados na mesma região, se está caro ou barato.

Normalmente imóveis muito bem localizados, com vacâncias pequenas, têm um valor por m² mais elevado e imóveis em regiões com sobre-oferta e menos procuradas, têm aluguéis menores.

Ao verificar um valor de m² muito aquém da realidade de uma região, deve-se desconfiar. Caso o locatário resolva sair do imóvel, dificilmente o gestor conseguirá um novo locatário com as mesmas condições.

 

8-Área Bruta Locável (ABL)

 

A ABL é todo o espaço disponível para locação de um imóvel, e analisar o tamanho de sua ABL é de extrema importância, afinal, através da ABL pode-se calcular o Valor por m² (Conforme item anterior) e ter-se uma noção da dimensão do imóvel.

No relatório do BMLC11B, podemos encontrar esses dados na primeira página do documento e verificamos que o Fundo possui 7.290 m² de ABL.

 

ABL-fiis

9-Valor por m² do Imóvel em relação à cotação de mercado

 

O Valor por m² do imóvel considerado pela cotação na bolsa pode mostrar ao investidor ótimas oportunidades, ou imóveis muito caros.

Supondo-se que um Fundo tem um imóvel com laudo de avaliação de R$ 110M, mas que pelo preço da cota em bolsa, o valor do imóvel sairá R$ 70 M, então, está sendo negociado de forma barata.

Considerando que este imóvel tenha 10000 M² de ABL (Área Bruta Locável), seu valor por m² com base no valor de patrimonial será de R$ 11.000,00.

Com base na cotação em bolsa, que é o que investidor está pagando, estará em R$ 7.000,00, representando, portanto dessa forma um bom desconto. Assim, a cada R$ 7.000,00 reais aplicados no fundo, o investidor estaria se tornando proprietário de 1m² do imóvel.

 

10-Taxas de administração e gestão

 

Para realizar a gestão e administração do fundo, todo gestor e administrador de fundos imobiliários cobra taxas mensais . Elas podem ser pequenas proporcionalmente ao patrimônio do fundo e às suas receitas, ou, podem ser elevadas.

Taxas de administração altas podem acabar prejudicando a rentabilidade final do fundo e as distribuições de dividendos, sendo fundamental o investidor checar as taxas que são cobradas por cada fundo.

As taxas podem ser encontradas acessando os relatórios. No fundo BMLC11B as taxas de administração e gestão são de 0,50% o valor total do Patrimônio Líquido, tendo também uma taxa de gerenciamento dos ativos que é de 0,95% sobre a receita mensal do fundo.

 

taxa-da-adm-e-gestão

 

Agora que você já sabe os 10 principais indicadores para analisar o seu fundo imobiliários, que tal dizer quais deles você usar aqui nos comentários?

 

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About the Author

Tatiana Mallmann, Co-Fundadora do Blog London Capital, formada em Administração de Empresas, ingressou no mercado financeiro em 2006, acumulando experiência em varejo, planejamento financeiro e seguros corporativos em instituições como Banco do Brasil e Confiança Companhia de Seguros. Especialista em planejamento financeiro, gestão de risco, proteção do ativo humano, blindagem de patrimônio e sucessão empresarial.